경제정의실천시민연합(경실련)은 서울 종로구 종묘 인근 세운4구역 재개발과 관련해 용적률 상향으로 약 5516억 원 규모의 추가 개발이익이 발생한 것으로 추정된다며 초고층·초고밀 개발 중단과 사업 전면 재검토를 촉구했다.

경실련은 25일 서울 종로구 경실련 강당에서 '종묘 앞 세운지구 재개발 추진 현황 분석 발표' 기자회견을 열고 이같이 밝혔다.

경실련 분석에 따르면 세운4구역은 용적률 상향 이전에는 약 1854억 원 적자 구조였지만 상향 이후 3662억 원 규모 흑자로 전환됐다. 이에 따라 용적률 상향으로 인한 개발이익 증가분은 약 5516억 원에 달하는 것으로 추산됐다.

또 전체 34개 구역 중 18개 구역에서 이미 사업이 착수됐고, 추진 구역의 용적률은 최대 1550% 수준까지 높아지는 등 세운지구 전반이 초고밀 상업·업무 중심지로 전환되고 있다고 지적했다.

경실련은 이 같은 개발이익이 민간에 집중될 가능성을 문제 삼았다. 공공이 용적률 완화와 인허가 특례를 통해 개발 여건을 만들어줬지만 늘어난 개발이익이 공공에 얼마나 환수되는지와 산정 기준이 불투명하다고 했다.

특히 세운4구역 토지의 57.7%가 현금청산 대상으로, 기존 주민과 상인 다수가 개발 성과에서 배제된 채 현금 보상만 받고 지역을 떠날 가능성이 크다고 주장했다.

도시 환경 악화 우려도 제기됐다. 경실련은 평균 용적률 약 900% 이상의 고밀 개발로 일조권 침해, 바람길 차단, 교통 혼잡 등 문제가 발생할 수 있지만 이에 상응하는 공공기여나 기반 시설 확충은 충분히 확인되지 않았다고 지적했다. 아울러 종묘 인근이라는 입지 특성을 고려할 때, 초고층 개발이 문화유산 경관 훼손으로 이어질 수 있다는 점도 강조했다.

황지욱 경실련 도시개혁센터 이사장은 "세운지구 개발은 역사·문화적 맥락을 고려하지 않고 특정 개발 이익에만 집중한 대표적 사례"라며 "도시는 건물 하나가 아니라 그 안에서 살아온 사람들의 삶과 맥락이 함께 보존돼야 한다"고 비판했다.

이어 "현재 기존 주민 상당수가 현금 청산으로 대부분 떠나고 개발사업자에게 이익이 집중되는 형태"라며 "용적률·건폐율 상향 중심의 개발 방식은 부동산 가격 상승을 부추기는 요인으로 이제는 끊어야 한다"고 말했다.

조정흔 경실련 토지주택위원회 위원장 역시 "현행 제도는 용적률 상향으로 늘어난 개발이익을 환수할 장치가 부족하다"며 "이 같은 사업에서 개발이익을 어떻게 환수할지에 대한 구체적인 입법 보완이 필요하다"고 공감했다.

끝으로 경실련은 "용적률·높이 완화 경위와 공공기여 산정 근거를 전면 공개하고 사업을 원점에서 재검토해야 한다"며 "공공 이익과 미래 세대를 고려한 문화유산 보존이 우선돼야 한다"고 덧붙였다.

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