서울 외곽과 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 반등하고 있지만 이는 본격적인 하락장에 접어들기 전 일시적으로 나타나는 '데드캣 바운스'에 불과하다는 분석이 나왔다.

13일 유튜브 채널 '표영호tv'에 출연한 이현철 아파트사이클연구소 소장은 최근 부동산 시장을 둘러싼 '키 맞추기 상승' 논란과 주택 매수 시점에 대한 견해를 밝혔다.

이 소장은 최근 서울 외곽과 수도권 일부 지역에서 나타나는 집값 상승세를 두고 "데드캣 바운스로 보고 있다"고 말했다. 데드캣 바운스란 주식 등 자산 가격이 크게 하락하는 과정에서 일시적으로 반등했다가 다시 하락하는 현상을 뜻한다.

그는 "전체 시장의 폭등장은 2020~2021년에 끝났다고 본다"며 "지금은 일부 지역에서 상승 움직임이 나타나지만 시장 저변에 깔린 에너지가 굉장히 약한 상태"라고 진단했다. 이어 "일부 지역들이 오르는 현상이 생기다가 그 상승 움직임은 곧 멈출 것"이라며 "이후 하락장으로 접어들면 반등다운 반등이 거의 없을 가능성이 크다"고 전망했다.

최근 가격이 20%가량 오른 지역에서 지금 집을 사면 고점에 매수할 위험이 있느냐는 질문에도 "그렇게 보고 있다"고 답했다.

이 소장이 집값 하락 가능성을 높게 보는 이유는 대중심리와 정부 정책, 전세가격 등이다. 그는 부동산 시장을 움직이는 핵심 요인으로 정책, 전세시장, 대중심리, 분양시장 등 네 가지를 꼽았다. 특히 "2020~2021년과 비교하면 부동산에 대한 대중의 관심과 시장의 잠재 에너지가 현저히 줄었다"고 설명했다.

전세가율이 낮다는 점도 하락 위험을 키우는 요인으로 지목했다. 이 소장은 "전세가율이 높으면 집값이 떨어질 때 하방 경직성이 생기지만 지금은 매매가격을 밑에서 받쳐주는 전세가격이 낮은 지역들이 있다"고 말했다.


그러면서 강남 일부 지역의 낮은 전세가율을 예로 들며 "현재 상황에서는 하락 가능성이 굉장히 높다"고 주장했다.

최근 집값이 상승한 경기 남부 반도체 벨트와 서울 외곽 지역에 대해서도 경고했다. 동탄과 용인 등 가격이 오른 지역 가운데 어디가 가장 위험한지 묻자 이 소장은 "사실 위험하지 않은 데가 없다"고 답했다.

그는 "하락장이 오면 예외가 없다. 다 떨어진다"며 "우리가 흔히 '양극화', '똘똘한 한 채'라고 이야기하지만 그런 집들도 하락장에서 자유롭지 않다"고 강조했다.

이어 "똘똘한 한 채도 다 떨어지고 강남도 떨어질 것"이라며 과거 부동산 하락기에도 지역별로 시차는 있었지만 전반적인 가격 조정이 나타났다고 설명했다.

특히 대출을 끼고 집을 사려는 사람들에게 신중한 판단을 당부했다. 그는 "주식이 장기적으로 우상향한다고 해서 대출을 받아 주식을 사라고 권하는 전문가는 많지 않다"며 "주택도 마찬가지로 봐야 한다"고 말했다.

이어 "대출받는 순간 집값이 계속 올라야 버틸 수 있는 상황이 될 수 있다"며 "예상과 달리 집값이 2~3년, 길게는 4~5년 하락하면 버티지 못하는 사람들이 생긴다"고 경고했다.

이 소장은 집을 사기 전 자신의 매수 목적부터 명확하게 파악해야 한다고 조언했다. 그는 "많은 사람이 실거주 목적이라고 하지만 실제로는 시세차익에 대한 기대도 크다"며 "주거 목적뿐 아니라 직장과의 거리, 자녀 교육, 생활권 등 여러 조건의 우선순위를 정해야 한다"고 설명했다.

그러면서 "집값이 앞으로 5년 동안 오르지 않는다고 전제해 보라"며 "조금 더 보수적으로는 집값이 떨어진다고 생각하고도 대출을 유지하며 버틸 수 있는지 냉정하게 고민해야 한다"고 강조했다.

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