최근 1년간 수익률이 마이너스(-) 3.55%, 최근 3년 수익률이 -17%에 이를 정도로 수익률이 악화된 만큼 내년 4월 펀드 만기를 앞두고 보유 자산을 처분하기로 결정한 것이다.
펀드는 이번 자산 매각으로 나머지 두 자산들의 대출 리파이낸싱이 잘 되게끔 부채를 줄이는 전략을 실행한다.
◇ 美 콘코드 물류센터, 매입가보다 24% 손절 매각
1일 금융투자업계에 따르면 미국 아마존 물류센터에 투자한 공모펀드 ‘미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호’(이하 맵스16호)는 보유자산 중 하나인 ‘아마존 콘코드’에 대한 매각을 결정하고 매수인과 매매계약을 지난 3일 체결했다.
(자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 공시문)
맵스16호는 매매계약상 선행조건을 충족한 후 다음달 거래 종결할 예정이다. 또한 대금을 받으면 매각 관련 용역비용 및 세금 등 부대비용을 지급한 후에 선순위 대출원금을 일부 조기상환하는 데 우선 사용할 계획이다.
또한 매매계약 조건에 따른 계약해지, 거래 종결 또는 거래 내용이 변경될 경우 다시 공시할 예정이다.
맵스16호는 미국 △인디애나(아마존 그린우드) △오하이오(아마존 베드포드 하이츠) △노스캐롤라이나(아마존 콘코드) 소재 아마존 물류센터 3개소에 투자하고 운용해서 그 수익을 수익자에게 분배하는 부동산 펀드다.
세 물류센터는 각각 2020년 6월, 2020년 8월, 2020년 9월 준공됐다.
미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자 자산 (자료=미래에셋자산운용)
당초에는 지난 7월경 잠재매수자 입찰 및 우선협상대상자를 선정할 예정이었다. 이어 △올해 8~9월 실사 및 매매계약서 합의 △10월 매매계약서 체결 △올해 4분기 매각 거래 종결 및 선순위 대출 상환 순으로 계획돼 있었다.
그러나 여름 휴가 기간을 맞아 마케팅 기간이 길어지면서 예정보다 절차가 지연됐다.
맵스16호는 각 물류센터에서 발생한 임대수익으로 투자자에게 2021년 4월 30일 이후 6개월마다 분배금을 지급하고, 추후 부동산 매각 등을 통한 자본이득을 추구한다. 펀드가 지난 2020년 10월 28일 설정된 이후 수익률은 24.03%다.
최근 1년 수익률은 -3.55%, 최근 3년 수익률은 -17.28%로 집계됐다.
3개 물류센터 모두 ‘라스트 마일’ 시설로 분류되는 자산이다. 라스트 마일은 물류 및 유통 산업에서 상품이 최종 소비자에게 전달되는 마지막 단계, 즉 배송의 최종 단계를 의미한다.
이에 따라 라스트 마일 시설은 아마존을 포함한 전자상거래 업체의 단기 배송 시스템상 핵심 역할을 해서 임차수요가 높다. 아마존은 세 물류센터 면적의 100%를 임차하고 있으며, 임대료와 더불어 보험료, 부동산세 및 관리비를 부담한다.
맵스16호가 이번에 매각하는 ‘아마존 콘코드’는 미국 샬롯 도심부에서 북동측으로 약 28km 거리에 위치한 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. 샬롯 다운타운(도심)까지 I-85 고속도로를 통해 22분 이내 진입 가능하다.
‘아마존 콘코드’ (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)
매입가액은 6820만달러며, 매입 캡레이트는 4.85%다. 매입가액(캡레이트 포함)은 세제 효과 및 기타 요소 등을 고려해서 전체 매입가액을 기준으로 회사가 배분한 금액이다.
◇ 매각으로 다른 자산 대출 감축…리파이낸싱 준비
‘아마존 그린우드’는 미국 인디애나폴리스 도심부에서 남동측으로 약 33km 거리에 있는 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다.
인디애나폴리스는 ‘인디애나’의 주도(州都)로서 지리적으로 미국 중앙에 위치한다. I-65, I-465, I-70 등 미국 주요 주(state)를 넘나드는(interstate) 고속도로가 관통하는 육로 운송 핵심지다.
아마존 그린우드는 인디애나폴리스 도심부까지 ‘I-65’ 고속도로를 이용해서 약 20분 내 접근 가능하다. 또한 인디애나폴리스 순환도로인 ‘I-465’ 고속도로를 이용하면 인디애나폴리스 국제공항까지 약 25분 내 접근할 수 있다.
‘아마존 베드포드 하이츠’는 미국 클리브랜드 도심부에서 남동측으로 약 25km 거리에 있는 신축 ‘라스트 마일’ 물류센터다. I-77 고속도로를 통해 클리브랜드 도심부까지 20분 이내 진입 가능하다.
‘아마존 베드포드 하이츠’ (자료=미래에셋맵스미국부동산투자신탁16호 투자설명서)
이들 세 아마존 물류센터의 임대차 계약기간은 오는 2032년 7~9월까지다. 아마존 콘코드의 임대차 계약기간은 2032년 9월까지며, 아마존 그린우드의 임대차 계약기간은 2032년 7월, 아마존 베드포드 하이츠는 2032년 8월까지다.
세 물류센터 모두 연 고정 임대료 상승률이 1.50%다. 맵스16호의 신탁계약기간은 최초설정일(2020년 10월 28일)로부터 5년 6개월간이다. 단순 계산하면 내년 4월 28일까지다.
이 펀드는 미국 델러웨어 주 법률에 따른 유한책임조합(LP)인 ‘맵스 US 로지스틱스 파트너스 원 LP’의 지분 99.99%에 투자한다. 나머지 0.01% 지분은 미래에셋자산운용이 설립한 유한책임회사 ‘맵스 US 로지스틱스 GP 원 LLC’가 투자한다.
이후 미국 세제상 리츠(REIT·부동산투자회사)로 인정되는 ‘맵스 US 로지스틱스 원 LLC’의 지분 99.99%를 보유할 예정이다. 해당 LLC는 아마존이 임차한 세 물류센터 자산을 매입하는 각각의 LLC 및 LP를 통해 부동산을 소유하는 구조다.
올해 미국 내 소비시장이 견조해 물류시설에 대한 임차수요가 지속될 것으로 전망된다. 이에 따라 펀드가 보유한 나머지 두 자산의 매각도 계속 진행될 예정이다.
미국 상무부에 따르면 지난 8월 미국 소매판매는 전월보다 0.6% 증가했다. 블룸버그가 집계한 전문가 전망치(0.2%)를 뛰어넘는 증가폭이다. 지난해 같은 기간과 비교하면 5.0% 증가했다.
소매판매는 미국 경기와 소비 심리를 보여주는 핵심 지표다. 미국 연방준비제도(연준)는 통화정책을 결정할 때 물가지표와 함께 소매판매지수 등도 함께 고려한다.
미래에셋자산운용 관계자는 “이번 매각대금 대부분을 대출원금 상환에 사용해 포트폴리오 안정성을 갖추고자 한다”며 “2개 잔여 자산도 다각도로 분석해 펀드만기 연장 및 매각 방안을 함께 검토할 예정”이라고 말했다.
