[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업이 완성 단계에 접어들면서 관련 대출 만기도 다가오고 있다.

마곡도시개발사업구역 내 각 블록이 순차적으로 준공된 가운데 이와 관련한 대출약정금 4730억원의 만기가 다음달 돌아온다.



◇CP3 'VL르웨스트'·CP3 '케이스퀘어 마곡'

27일 금융투자업계에 따르면 서울 마곡 마이스(MICE) 복합단지 개발사업은 다음달 7일 대출약정금 4730억원의 만기를 맞는다.

서울 마곡 마이스 단지 개발사업은 강서구 마곡동 일원 마곡도시개발사업구역 내 특별계획구역(CP1, CP2, CP3)에 업무시설, 판매시설, 컨벤션, 문화집회시설, 호텔, 생활형숙박시설, 노인복지주택 등을 건축해서 분양 및 운영하는 사업이다.

전체 대지면적은 8만2721㎡로 마포구 서울월드컵경기장의 9배 수준이다. 연면적은 82만6520㎡(약 25만평)로 강남구 코엑스(46만㎡)의 약 2배 크기다. 총 4개 블록(CP1, CP2, CP3-1, CP3-2)으로 구성돼 있다.

단지는 서울지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 환승역인 마곡나루역 사이에 위치해 있다. 지하철 마곡역, 마곡나루역, 서울식물원을 지상과 지하로 모두 잇는 공공보행통로가 조성된다. 지난 2021년 6월 착공했으며 롯데건설이 시공했다.

‘마곡마이스피에프브이(PFV)’가 사업을 총괄한다. 마곡마이스PFV는 △롯데건설(보통주 지분율 22.4%, 1종 종류주식 7.5%) △에스디에이엠씨(SD AMC, 2종 종류주식 4.9%) △다원디자인(3종 종류주식 17.7%) △대저건설(4종 종류주식 15%) △메리츠증권(6종 종류주식 12.5%) 등이 공동으로 투자·설립한 회사다.

CP1블록은 마곡동 767번지 일대에 있으며 대지면적이 3만1824㎡로 4개 블록 중 가장 크다. 이 블록에는 지하 7층∼지상 13층, 5개동, 연면적 32만6061㎡ 규모 업무시설, 판매시설, 컨벤션, 문화·집회시설, 관광숙박시설(호텔)이 들어섰다.

이 블록에는 마곡마이스 시설 ‘코엑스마곡 르웨스트’가 있으며, 코엑스가 10년간 임차해서 운영한다.

CP2블록(대지면적 2만812㎡)은 마곡동 767-4번지 일대 위치한다. 지하 6층~지상 15층, 5개동, 연면적 19만8724㎡(약 6만평) 규모 업무시설, 오피스텔(롯데캐슬 르웨스트), 판매시설이 지어졌다.

롯데캐슬 르웨스트는 당초 생활형 숙박시설이었지만 오피스텔로 용도변경됐다.

CP3-1블록(대지면적 1만5238㎡)에는 노인복지주택 ‘VL르웨스트’가 있다. 병원 연계 서비스, 강습 프로그램 등 다양한 입주민 서비스를 제공한다. 지하 6층~지상 15층, 4개동, 연면적 15만7175㎡ 규모 건물이며 입주는 작년 10월이었다.

CP3-2블록(대지면적 1만4847㎡)은 CP3-1블록 옆이며 마곡동 768-1번지 일대 있다. 건물 명칭은 ‘케이스퀘어 마곡’으로, 지하 7층~지상 12층, 4개동, 연면적 15만9287㎡ 규모 업무·판매시설이다.



◇대출약정금 4730억, 다음달 7일 만기도래

앞서 마곡마이스PFV는 CP2블록(롯데캐슬 르웨스트) 중 업무시설, 판매시설 일부를 개발하고 CP-3-1블록(VL르웨스트) 지상에 노인복지주택, 판매시설 등을 개발해 분양, 매각 및 운영하는 사업 관련 대출을 받았다.

마곡마이스PFV는 이와 관련해서 지난 2024년 10월 복수의 대주들과 약정금 4730억원의 ‘사업 및 대출약정서’를 체결했다. 만기는 모두 다음달 7일이다.

각 순위별 대출약정금은 △선순위 3000억원 △중순위 1230억원 △후순위 500억원으로 구분된다.

선순위 대출의 대주로는 △특수목적회사(SPC) 에스에프플러스제일차(대출약정금 1000억원) △DB생명(대출약정금 600억원) △트루버드제일차(대출약정금 450억원) △에프엔마곡제일차(대출약정금 300억원) 등이 있다.

선순위 대출을 유동화한 거래의 주관회사 및 자산관리자는 삼성증권(에프엔마곡제일차), 한국투자증권(에스에프플러스제일차)이다.

에프엔마곡제일차, 에스에프플러스제일차는 △만기불일치 위험을 통제하고 △기타 유동화증권 상환능력을 높이기 위해 각각 삼성증권, 한국투자증권과 ‘대출채권 매입확약 등에 관한 합의서’를 체결했다.

이 합의서에 따르면 △대출만기일 등에 기초자산인 대출채권이 전액 상환되지 않은 경우 △에프엔마곡제일차, 에스에프플러스제일차의 수납관리계좌 잔액으로 기 발행한 유동화증권의 상환재원이 부족한 경우가 발생하면 삼성증권, 한국투자증권이 자금을 보충한다.

자금보충 방법은 삼성증권, 한국투자증권이 △해당 대출채권을 매입하거나 △각각 300억원(삼성증권), 1150억원(한국투자증권) 한도 이내에서 에프엔마곡제일차, 에스에프플러스제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 자금을 대여하는 방식이다.

중순위 대출의 대주로는 올리비아일차, 하나마이스제일차가 있다. 대출 약정금은 올리비아일차 730억원, 하나마이스제일차 500억원. 중순위 대출을 유동화한 거래의 주관회사, 자산관리자는 KB증권(올리비아일차), 하나증권(하나마이스제일차)다.

기존에 올리비아일차, 하나마이스제일차가 발행한 유동화증권 등의 상환자금이 일부라도 부족해지면 KB증권, 하나증권은 각각 730억원, 500억원 한도 이내에서 올리비아일차, 하나마이스제일차가 발행하는 사모사채를 인수하거나 자금을 대여해야 한다.