[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 용산 나진상가 12·13동 개발사업이 본격화되면서 신한서부티엔디리츠의 향후 성장 전략에도 관심이 쏠리고 있다.

해당 사업은 오는 10월 착공을 목표로 진행 중이다. '프로젝트 리츠'가 아니라 스폰서인 서부티엔디가 직접 개발을 맡는 구조로, 개발 이익 극대화에 초점이 맞춰졌다.



◇연면적 7만㎡ 오피스·오피스텔·리테일 짓는다

1일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠가 추진 중인 서울 용산구 나진상가 12·13동 개발사업은 오는 10월 착공을 목표로 하고 있다. 오는 11~12월에는 하이엔드 오피스텔 분양도 계획돼 있다.

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다.

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 광화문G타워 외 주요 투자 자산은 △3성급 호텔 '신라스테이 마포' △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) 등이다.

서부티엔디가 직접 추진 중인 개발사업은 리츠 성장의 핵심 동력으로 꼽힌다.

앞서 신한서부티엔디리츠는 지난 2021년 상장 당시 서부티엔디가 보유한 부지를 개발해 리츠에 담는 한편 시장에서 우량 자산을 확보해 편입해서 리츠를 지속적으로 성장시키는 계획을 발표했다.

서부티엔디는 △서울 양천구 신정동 도시첨단물류복합단지 △용산 나진상가 12·13동 개발사업을 추진 중이다.

용산 나진상가 12·13동 개발사업은 서울 용산구 한강로3가 2-8 일대 6026.60㎡ 규모 부지에 연면적 7만3161.33㎡(약 2만2131.30평) 규모 건물을 개발하는 프로젝트다. 오피스 약 1만평, 하이엔드 오피스텔 약 1만평, 리테일(판매시설) 약 2000평으로 구성된다.

착공은 오는 10월로 예정돼 있다. 이어 11월~12월 하이엔드 오피스텔을 분양할 예정이다.

저층부 리테일에는 수영장을 포함한 시설을 배치해 호텔 이용객까지 흡수한다. 하이엔드 오피스텔에는 입주자들이 따로 이용할 수 있는 인피니티 풀과 호텔식 서비스를 도입하는 등 고급화 전략을 적용한다.

입지 경쟁력도 강점으로 꼽힌다. 해당 부지는 서울 용산에 있는 대규모 호텔 단지 '서울드래곤시티' 바로 앞에 있다.

서울드래곤시티가 한국고속철도(KTX)·지하철 1호선·경의중앙선 환승역인 용산역과 브릿지로 연결돼 있는데, 나진상가 12·13동이 서울드래곤시티 바로 앞에 있어서 바로 연결이 가능하다.

이처럼 용산역, 기존 호텔과 연계를 통해 복합 개발의 시너지 효과가 발생할 것으로 기대된다.



◇프로젝트리츠 대신 직개발…개발이익 극대화

이번 사업에서 주목되는 점은 개발 방식이다. 신한서부티엔디리츠는 당초 '프로젝트 리츠'를 활용하는 방안을 검토했지만, 최종적으로 서부티엔디가 자체 개발하는 방향으로 가닥을 잡았다.

프로젝트 리츠는 부동산 개발 단계부터 리츠(REITs)를 활용해 개발·운영·분양까지 전 과정을 전담하는 투자 구조다.

'프로젝트금융투자회사'(PFV)가 개발 후 분양·매각 중심인 반면 '프로젝트 리츠'는 개발 후 장기 보유 및 임대, 주식 상장 등을 통한 수익 극대화에 초점을 맞추고 있다.

인가 대신 신고만으로 설립 및 착수가 가능해서 속도가 빠르고 △개발 수익에 대한 세금 감면 △용적률 상향 △공공기여 완화 등 혜택이 있다.

다만 프로젝트 리츠를 활용할 경우 토지를 리츠에 매각해야 한다. 신한서부티엔디리츠는 이 과정에서 개발 이익이 일부 희석될 수 있다고 판단했다. 서부티엔디가 코로나19 시기 해당 부지를 비교적 저렴하게 확보한 만큼 직접 개발로 더 큰 차익을 실현할 수 있다는 계산이다.

신한서부티엔디리츠는 해당 개발 사업으로 지어진 오피스, 리테일을 리츠에 점진적으로 편입할지를 검토하고 있다. 다만 실제 편입은 개발 이후로 미뤄질 전망이다.

오피스와 리테일이 안정적인 임대 수익을 창출한 후 단계적으로 리츠에 편입하는 방안에 무게를 둔 것. 현재로서는 오는 2030년 이후 편입 가능성이 거론된다. 다만 구체적 시점은 바뀔 수도 있다.

향후 서울 도심권역(CBD)에 신규 오피스가 대규모로 공급될 예정이지만, 신한서부티엔디리츠는 입지 경쟁력을 바탕으로 오피스 개발 기조를 유지한다는 방침이다.

용산 나진상가·전자상가를 포함한 용산국제업무지구 개발사업은 ‘아시아의 실리콘밸리’를 만들기 위한 서울시의 역점 사업이다. 용산 전자상가는 원효대교 쪽부터 순서대로 전자랜드(1~3동), 원효상가(4~7동), 나진상가(10~20동), 선인상가(21~22동)로 구성됐다.

서울시는 용산 전자상가 일대를 소프트웨어, 디지털콘텐츠 등 인공지능(AI)·정보통신기술(ICT) 기반의 신산업 혁신지역으로 육성할 계획이다.

금융투자업계 관계자는 "나진산업, 블리츠자산운용, 현대엘리베이터 등이 소유한 다른 나진상가 동도 개발을 추진 중"이라며 "향후 원효로 일대가 바뀔 것으로 보이며, 용산 국제업무지구도 개발되면 이 일대 부동산 가치가 상승할 것으로 기대된다"고 말했다.