중동 사태 여파로 인플레이션 압력이 높아지면서 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 제기되는 등 자금조달 환경도 악화되고 있다. 전국 지식산업센터 시장이 여전히 침체기에 놓여 있어 향후 사업 추진 일정도 불확실성이 높을 것으로 보인다.
◇사업 진행서 세부 조율 필요…착공 시점 '미정'
4일 금융투자업계에 따르면 이마트 가양점 부지에 추진 중인 지식산업센터 개발사업은 최근 본PF 전환과 착공 일정이 모두 연기됐다.
서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 부지 (사진=네이버맵 캡처)
당초에 오피스텔 등 복합시설을 지으려고 했지만, 고금리와 부동산 경기 침체로 오피스텔 수요가 줄어든 데 따라 지식산업센터로 바꿨다.
시행은 케이스퀘어그랜드강서피에프브이(PFV), 시공은 현대건설, 자산관리는 코람코자산운용이 맡고 있다. 케이스퀘어그랜드강서PFV는 과거 ‘하나대체투자그랜드강서PFV’에서 사명을 변경했다.
주요 주주 구성은 △이스턴투자개발(49%) △현대건설(29.9%) △코람코자산운용(15.1%) △신한자산신탁(6%) 순이다. 다만 보통주 기준으로는 현대건설(75%)의 비중이 가장 높다.
당초 사업은 올해 1분기 내 본PF 전환을 마치고 오는 5월 착공에 들어갈 계획이었다. 준공 시점은 2029년 상반기 이후로 예상됐다.
그러나 사업 진행 과정에서 세부 조율이 필요해지면서 일정이 전면 재검토됐다. 본PF 전환은 연기됐고, 착공 시점 역시 기약 없이 밀린 상태다. 연내 착공 여부도 확정되지 않은 것으로 전해졌다.
◇브릿지론 연장 논의중…중동 사태, 시장 '악재'
금융 구조 측면에서도 불확실성이 이어지고 있다. 해당 사업의 브릿지론은 이달 20일 만기를 앞두고 있다.
케이스퀘어그랜드강서PFV는 2024년부터 비욘드스카이제십사차를 통해 총 2900억원 규모의 브릿지론을 조달해 사업을 추진해왔다. 이 중 2024년 11월 실행된 1160억원 대출이 남아 있었으며, 같은 해 11월 만기 도래 당시 약정금 860억원 규모로 차환(리파이낸싱)에 성공했었다.
하지만 해당 대환 대출도 이달 20일 만기가 돌아온다. 이 브릿지론은 만기가 연장될 예정이며, 기간 및 금액은 만기가 남아있어서 협의 중이다.
최근 부동산 개발시장 전반에서 자금 조달 환경이 여전히 녹록지 않은 만큼 추가적 리파이낸싱 여부가 사업의 변수가 될 전망이다. 특히 중동 사태 관련 변동성이 자금조달에 악재로 작용하고 있다.
글로벌 투자은행(IB)들은 한국은행의 금리 인상 시나리오를 제시하기 시작했다. 미국·이란 전쟁 장기화로 국제유가가 급등하고 인플레이션 압력이 고조되고 있어서다.
김진욱 씨티 수석 이코노미스트는 한은이 오는 7월과 10월 각각 0.25%포인트(p)씩 두 차례 인상을 단행해 올려 연말 기준금리를 약 3% 수준으로 끌어올릴 것으로 전망했다.
금융투자업계 관계자는 “본PF 전환이 지연된 상황에서 브릿지론 만기 대응까지 동시에 이뤄져야 하는 만큼 사업 추진 속도가 당초 계획보다 상당히 늦어질 가능성이 있다”며 “향후 자금 조달 구조와 일정 재정비가 핵심이 될 것”이라고 말했다.
◇지식산업센터 시장 '먹구름'…법원 경매 '급증'
전국 지식산업센터 시장은 여전히 냉각 상태다. 지식산업센터114 운영사 알이파트너에 따르면 지난 2024년 이후 준공된 수도권 지식산업센터 22곳 가운데 수분양자의 잔금 납부율이 50%를 넘는 곳은 작년 12월 기준 3곳에 불과하다.
미분양 및 잔금 미납 누적 규모는 약 5조원을 넘어선 것으로 집계됐다. 특히 작년 이후 준공된 지식산업센터의 잔금납부율이 저조한 수준을 보이고 있다.
(자료=지식산업센터114)
그런데 최근에는 성동구·송파구 등 인기 지역 뿐만 아니라 서울시 전 지역에서 법원 경매 물건이 증가하고 있다. 담보인정비율(LTV) 하락과 기존 대출 상환 압박, 공실 장기화가 복합적으로 작용한 결과다.
LTV 하락으로 입주시장 잔금대출이 제한됐다. 또한 기존에 잔금대출을 실행했던 신축 지식산업센터의 담보가치도 하락하면서 금융기관은 대출금 일부를 상환하도록 요구하거나 대출연장을 거부하고 있다.
시장 구조도 빠르게 변하고 있다. 분양 성공 여부보다 수분양자의 '잔금 납부 능력'과 '신용 검증'이 더 중요한 요소로 부상했다. 개발사업이 실패할 경우 시행사의 파산이나 참여 배제로만 끝나는 것이 아니라, 시공사 및 금융기관으로 리스크가 확산돼서다.
알이파트너 관계자는 "지식산업센터 시장 불황이 지속되는 만큼 단기적으로는 공실과 경매 증가, PF 리스크 확산 등 부담 요인이 지속될 가능성이 크다"며 "사업성 검증과 수분양자 신용관리 능력이 향후 시장의 성패를 좌우할 핵심 변수로 작용할 것"이라고 말했다.
