NH올원리츠는 1303억원에 매입한 이 건물을 1630억원에 매각해 25% 차익을 챙겼고, 삼성FN리츠는 900억원을 조달해 자산을 인수하면서 포트폴리오를 확대했다. NH올원리츠가 '팔아서 빚을 줄이는' 쪽을 택했다면 삼성FN리츠는 '사서 몸집을 키우는' 전략을 선택한 것.
◇1303억에 사서 1630억에 매각…LTV도 낮춘다
19일 금융투자업계에 따르면 NH올원리츠는 지난 13일 에이원타워 당산 매각을 완료했다. 거래금액은 1630억원으로, NH올원리츠의 매입가 1303억원보다 약 25% 높은 수준이다.
에이원타워 당산은 서울시 영등포구 국회대로 559에 위치한 지하 6층~지상 17층, 연면적 2만7991.94㎡(약 8467평) 규모의 오피스 빌딩이다.
NH올원리츠 투자 구조 (자료=NH올원리츠)
이번 매각은 NH올원리츠의 자산 리밸런싱 전략에 따른 것이다. 서울 기타권역에 위치한 자산을 팔고 도심권역(CBD)과 강남권역(GBD) 등 핵심 업무권역을 중심으로 포트폴리오를 재편한다는 계획이다.
매각대금은 NH올원리츠의 차입금 상환에 활용된다. 이에 따라 포트폴리오 담보인정비율(LTV)은 기존 63.4%에서 60.5%로 2.9%포인트(p) 낮아질 예정이다.
차입금 규모가 줄면서 이자비용 절감 효과도 기대된다. 이는 향후 배당가능이익 확대에도 긍정적으로 작용할 전망이다. NH올원리츠는 오는 11월 원금 회수를 거쳐 12월 말 결산 기준으로 내년 3월 특별배당금도 지급할 예정이다.
에이원타워 당산의 새 주인은 삼성FN리츠다. NH올원리츠가 당산 자산을 매각해 현금화와 재무구조 개선에 나선 반면, 삼성FN리츠는 해당 자산을 신규 포트폴리오에 편입하면서 오피스 자산 확보에 나섰다.
◇당산 오피스 새 주인, 삼성FN리츠…900억 조달
삼성FN리츠는 신규 자산 편입을 위해 900억원을 차입하기로 결정했다. 차입 규모는 지난 4월 30일 기준 연결 재무제표상 자기자본 4016억555만원의 22.41%에 해당한다. 차입 기간은 지난 13일부터 다음달 28일까지다.
삼성FN리츠는 연 4.10% 금리의 전자단기사채를 발행해 900억원을 조달한다. KB증권, NH투자증권, 하나증권, 한국투자증권이 인수기관으로 참여한다.
삼성FN리츠 구조 (자료=삼성FN리츠)
삼성FN리츠는 에이원타워 당산이 매물로 나온다는 것을 작년부터 인지하고 매입을 준비해왔다. 삼성FN리츠는 지난 3월 16일 삼성생명 잠실빌딩(현 FN타워 잠실) 매각을 종결(딜클로징)했으며, 올해 상반기에 자산 1건을 더 편입할 수 있겠다고 판단해 입찰을 추진했다.
이에 지난 4월 에이원타워 당산 입찰에 참여했고, 우선협상대상자(우협)로 선정돼서 지난 13일 딜클로징했다.
삼성FN리츠는 에이원타워 당산이 주요 업무권역이 아닌 기타권역 자산이지만, 현재 회사의 재무·자산 규모를 고려할 때 대규모 유상증자 없이 편입할 수 있다는 점에 주목했다.
◇대규모 증자 없이 몸집 키워…우량 자산 '도전'
회사가 핵심 업무권역의 우량 자산을 매입할 경우 대규모 유상증자가 필요해서 주가 변동성이 커질 수 있어서, 상대적으로 부담이 적은 에이원타워당산을 선택한 것이다.
특히 이번 편입 규모는 전체 자산의 30% 이내로, 국토교통부 변경인가 없이 변경보고 만으로 절차를 진행할 수 있어서 행정적 부담도 상대적으로 적었다는 설명이다.
'국토교통부 변경인가'란 이미 인가받은 도시개발사업, 실시계획, 리츠 자산관리회사 등록 등 주요 국토·교통 사업의 내용이 바뀔 때 주무 부처인 국토부의 승인을 다시 받는 행정 절차를 말한다.
삼성FN리츠는 이번 인수로 자산 규모가 약 1조2500억원으로 확대돼 1조원을 크게 넘어섰다. 이에 따라 향후 더 큰 규모의 우량 자산에 도전할 수 있는 기반을 마련했다.
금융투자업계 관계자는 "삼성FN리츠는 에이원타워 당산 인수로 대규모 증자 부담 없이 자산 규모와 투자 체력을 키우는 동시에, 향후 주요 업무권역 우량 자산 매입에 나설 수 있는 기반을 확보하게 됐다"고 말했다.
이어 "이번 거래는 단순한 오피스 매매가 아니라 리츠들의 포트폴리오 재편 움직임을 보여주는 사례"라며 "NH올원리츠는 비핵심 권역 자산을 매각해 핵심 업무권역 중심으로 자산을 재편하고, 삼성FN리츠는 신규 자산을 확보해 포트폴리오를 확장하는 전략을 펼치고 있다"고 덧붙였다.
