[이데일리 마켓in 김성수 기자] 신한서부티엔디리츠가 '금융비용 절감'과 '임대수익 방어'라는 두 가지 과제를 안게 됐다. 현재 리츠는 3860억원 규모의 대출 만기를 앞두고 조기 리파이낸싱(차환)을 검토하고 있다. 대출금리를 낮춰서 이자 부담을 줄이겠다는 움직임이다.

또한 인천 복합쇼핑몰 스퀘어원의 공실 문제가 어떻게 해결되느냐에 따라 향후 배당 여력도 달라질 수 있다. 홈플러스가 퇴거하면서 발생한 공실을 서부티엔디가 책임임대차 하기로 했는데, 책임임대차 계약 조건과 신규 임차인 유치 성과가 향후 배당의 향방을 가를 것으로 보인다.



◇스퀘어원, 다음달 대출 만기…홈플러스 퇴거 후 공실 부담

19일 금융투자업계에 따르면 신한서부티엔디리츠는 이자비용 절감을 위해 보유 자산의 조기 리파이낸싱을 검토해 왔다.

신한서부티엔디리츠는 스폰서인 부동산 개발회사 서부티엔디(서부T&D)와 리츠 자산관리회사(AMC)인 신한리츠운용의 협업으로 설립된 리츠다. 자산관리회사(AMC)는 신한리츠운용이 맡고 있다.

리츠는 호텔, 리테일, 오피스를 아우르는 포트폴리오를 보유하고 있다. 주요 투자 자산은 △복합 쇼핑몰 '인천 스퀘어원' △5성급 호텔 '그랜드 머큐어 앰배서더 호텔 앤 레지던스 서울 용산'(용산 그랜드머큐어) △오피스·호텔·리테일 복합건물 '광화문G타워' △3성급 호텔 '신라스테이 마포' 등이다.

신한서부티엔디리츠가 조기 리파이낸싱을 검토 중인 대출은 총 3860억원 규모다. △인천 스퀘어원 선순위 대출 1930억원 △신라스테이 마포 선순위 대출 870억원, 중순위 대출 140억원 △용산 그랜드머큐어 선순위 대출 920억원 등이다.

가장 먼저 만기가 돌아오는 대출은 스퀘어원 건이다. 1930억원 규모의 선순위 대출은 산업은행 등에서 조달했으며 다음달 27일 만기 도래한다. 올인(All-in) 금리는 4.59%다. 신한서부티엔디리츠는 현재 해당 대출의 리파이낸싱을 협의하고 있다.

신라스테이 마포의 경우 선순위 대출 870억원과 중순위 대출 140억원이 각각 4.5%, 5.9% 금리로 내년 5월 29일 만기가 돌아온다. 용산 그랜드머큐어 선순위 대출 920억원은 금리 4.9%로 내년 6월 2일 만기를 맞는다.



◇서부티엔디 책임임대차…조건 따라 배당재원 달라질 수도

인천 스퀘어원의 경우 임대수익을 지키는 일도 중요해졌다. 지하 1층에 입점했던 홈플러스와 신한서부티엔디리츠가 임대차계약을 해지하면서 임차인 공백이 발생했기 때문이다.

신한서부티엔디리츠는 홈플러스로부터 내년 2월까지 약 30억원의 임대료는 확보했지만, 이후 기간에는 공실 부담이 발생한다.

신한서부티엔디리츠의 스폰서 서부티엔디(T&D)는 이 공백을 메우기 위해 책임임대차 계약을 체결할 예정이다. 책임임대차는 서부티엔디가 임대료 지급 책임을 부담해 공실 위험을 일부 떠안는 방식이다.

다만 계약 조건이 관건이다. 서부티엔디가 공실 리스크를 부담하는 대가로 기존 홈플러스 임대료보다 낮은 임대료를 요구할 경우, 리츠의 임대수익과 배당재원이 줄어들 수 있다. 다음달 중순에는 서부티엔디와의 책임임대차 계약 체결과 세부 조건 확정을 위한 이사회 및 임시주주총회가 열릴 예정이다. 아직 일정을 협의하고 있다.

이에 따라 서부티엔디는 스퀘어원의 임대수익을 안정적으로 회복하기 위해 새 임차인을 확보해야 한다는 과제가 생겼다. 특히 방문객을 끌어들일 수 있는 집객력 높은 테넌트(임차인)를 얼마나 빨리 유치하느냐가 핵심이다.

그동안은 홈플러스와의 임대차계약 해지 시점과 명도 시점이 불확실해서 내부 직원들이 MD(상품 기획·구성) 전략을 추진하는 데 일부 제약이 있었다. 다만 이제는 홈플러스와의 계약 해지가 마무리돼서 이 같은 불확실성이 해소된 만큼 신규 임차인 유치에도 속도를 낼 것으로 보인다.

금융투자업계 관계자는 "현재 신한서부티엔디리츠의 과제는 대출금리를 낮춰 이자 부담을 덜면서도 임대수익을 방어하는 것"이라며 "조기 차환이 금융비용 절감으로 이어지더라도 스퀘어원의 임대료가 기대에 못 미치면 배당 여력은 제한될 수 있다"고 말했다.