[이데일리 마켓in 김성수 기자] 서울 중구 랜드마크 오피스 빌딩인 스테이트타워남산이 매물로 나온 가운데 미국 연방준비제도(연준)의 기준금리 인상 여부가 거래에 불확실성으로 작용할 수 있다는 관측이 나온다.

연준 금리인상으로 국내 국고채 금리가 오르면 오피스 시장에서 실제 거래에 활용되는 선순위 담보대출 금리도 오르게 된다. 이로 인해 매수자의 자금 조달 여건이 악화되면 가격 협상을 다시 해야 해서 거래가 지연되는 사례도 있어서다.



◇내년 1분기경 최종 우선협상대상자 선정 전망

12일 금융투자업계에 따르면 미래에셋자산운용은 최근 스테이트타워 남산의 매각자문사로 존스랑라살(JLL) 코리아와 딜로이트안진 컨소시엄을 선정했다. 매각 절차를 거쳐 최종 우선협상대상자(우협)는 내년 1분기경 선정할 것으로 예상하고 있다.

스테이트타워 남산은 서울 중구 회현동2가 88에 자리한 오피스 빌딩이다. 지하 6층~지상 24층, 연면적 6만6799㎡(약 2만207평) 규모로, 지하철 4호선 명동역과 회현역 사이에 위치해 있다. 명동역에서 걸어서 약 5분 거리에 있어 도심 업무지구와 명동 상권을 함께 이용할 수 있는 입지다.

현재 한국투자공사(KIC)를 비롯해 글로벌 컨설팅회사 베인앤드컴퍼니, 한국화이자제약, BMW코리아 등이 입주해 있다. 글로벌 기업과 금융기관을 임차인으로 확보한 오피스 자산이라는 점도 매각 과정에서 주요한 평가 요소가 될 전망이다.

이 빌딩은 KIC가 고유자산을 투자한 ‘미래에셋맵스코어일반사모부동산자투자신탁2-3호’에 담겨 있다. 해당 펀드의 공정가치 및 장부금액은 지난해 말 기준 1698억9500만원으로 집계됐다. 취득원가인 1100억원과 비교하면 약 598억9500만원, 비율로는 54.45% 오른 수준이다.

취득가보다 높아진 장부가가 실제 매각 가격으로 이어질지도 관심사다. 오피스 시장의 투자심리와 자금 조달 여건이 매각 성과를 좌우할 수 있는 만큼, 미래에셋자산운용이 제시할 매각 조건과 잠재 인수자의 평가에 시장의 시선이 쏠린다.



◇미국 연준 '빅스텝' 우려에 시장금리 상승 압력

다만 미국 연방준비제도(연준)가 다음달 기준금리를 한 번에 0.5%포인트(p) 올리는 '빅스텝'에 나설 가능성이 제기돼 상업용부동산 시장에서 불확실성이 높아지고 있다.

연준의 빅스텝 가능성이 거론되자 국내 국고채 금리 등 시장 금리도 상승 압력을 받는 것으로 나타났다. 국고채 금리가 오르면 오피스 시장에서 실제 거래에 활용되는 선순위 담보대출 금리도 오르게 된다.

대출금리가 1%포인트(p) 가량 오르는 것은 부동산 투자자 입장에서는 단순한 금융비용 증가 이상의 의미를 갖는다. 대출 이자가 늘어나면 그만큼 투자수익률이 낮아지기 때문에 매수자가 감당할 수 있는 가격도 떨어진다.

매도자가 원하는 가격과 매수자가 조달할 수 있는 자금 사이의 간극이 커지는 셈이다. 매도자와 매수자 간 가격 협상이 끝나고 우협까지 선정했더라도 자금 조달 여건이 악화되면 거래가 지연되거나 아예 무산되는 사례도 있다.

한 상업용부동산 관계자는 "미국 연준의 금리인상 가능성이 높아지면 잠재 매수자들도 요구수익률이 높아져서 딜 진행이 어려워지는 경우가 있다"며 "에쿼티(자기자본) 투자자의 높아진 요구수익률을 맞추려면 매매가격이 낮아져야 하기 때문에 매도자, 매수자가 가격 협상을 다시 해야 하는 경우도 있다"고 말했다.