[이데일리 박지애 기자] 서울과 수도권의 민간 아파트 분양가가 고공행진을 이어가는 가운데, 최근 흥행에 성공한 ‘마곡 반값 아파트’를 시작으로 이익공유형, 지분적립형 등 새로운 공공분양 모델들이 올해 줄줄이 본청약 시험대에 오른다.

특히 다주택자 규제 기조 속 임대차 시장이 불안정해지며 내집 마련 수요자들이 늘고 있는 가운데, 상대적으로 초기 자금 부담을 획기적으로 낮춘 공공분양 모델들이 올해 공급을 앞두며 청약 시장의 판도 변화가 예고 되고 있다.

30일 부동산업계에 따르면 올해 공공분양 시장에서는 최근 서울주택도시개발공사(SH)가 공급한 마곡의 토지임대부 주택을 시작으로 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 이익공유형, 경기주택도시공사(GH)의 지분적립형 등 다양한 유형의 공공분양이 본청약을 진행한다.

◇‘이익공유형’ 70% 싸게 사고 시세차익은 나눈다

마곡의 토지임대부 주택의 청약이 이미 진행된 가운데 추가로 공급이 예정된 공공분양 단지 중에서는 오는 6월 예정된 3기 신도시 고양 창릉지구 ‘이익공유형’ 주택이 가장 먼저 청약 일정에 돌입할 전망이다.

이익공유형은 분양가를 주변 시세의 70% 이하로 낮추는 대신, 향후 집을 팔 때 발생하는 시세차익의 일부(약 30%)를 공공과 공유하는 구조다. 5년의 의무기간을 채워야 한다.

만약 4억원에 분양받은 집의 가치가 실거주 의무기간이 지난 5년 후 6억원이 됐다면 차익인 2억원 중 30%에 해당하는 6000만원을 공공에 반납하는 구조다.

이익공유형 주택은 초기 부담을 줄이는 장점이 분명한 대신, 장기 거주 후 시세 차익에 따른 재산상 이익을 포기해야 하는 리스크를 감안해야 한다.

이익공유형 청약으로 오는 6월 고양 창릉 S-2·S-3블록에서 전용 55㎡~84㎡ 총 2300여 가구가 공급예정이다. 추정 분양가는 전용 55㎡기준 3억7000만원대에서 전용 84㎡ 기준 5억5000만원 수준으로 예상된다.

LH는 고양창릉 외에 오는 8월에는 수원당수 B2블록에 347가구, 9월에는 부천대장 A2블록에 548가구, 10월에는 남양주왕숙 A-17블록에 379가구를 공급할 계획이다.

◇마곡 흥행 이어 고덕강일까지 ‘반값아파트’ 관심

‘반값아파트’로 불리는 마곡지구 17단지 토지임대부 주택은 이달 일반공급 최고 경쟁률이 160대 1을 기록하며 흥행에 성공했다. 올해 하반기 강동 고덕지구에서도 추가 공급이 이어질 전망이다.

오는 8월 예정인 고덕강일지구는 앞서 진행한 사전청약 1090가구에 더해 이번 본청약에서 215가구를 추가모집한다.

토지임대부 주택은 건물만 분양하고 토지는 공공이 소유하는 구조로 분양가를 낮추는 대신 매달 임대료를 부담해야 한다.

과거에는 이 같은 매달 지불하는 토지 임대료 부담으로 수요가 저조했지만, 최근 분양가와 전월세 가격이 급등하면서 인식이 바뀌고 수요가 몰리고 있다.

서울 고덕강일 3단지의 경우 전용 59㎡ 기준 추정 분양가는 약 3억5500만원, 토지임대료는 월 40만원 수준으로 예상된다. 앞서 마곡지구가 세 자릿수 경쟁률을 기록하며 흥행에 성공한 만큼, 입지 선호도가 더 높은 고덕강일 역시 높은 관심이 예상된다.

다만 토지임대부 주택의 경우 토지 소유권이 없기 때문에 향후 매각 시 가격 상승 여력이 제한될 수 있다는 점을 고려해야 한다.

◇20% 지분만 사들이고 나머지는 천천히 ‘적금주택’

오는 10월에는 지분적립형 주택, 이른바 ‘적금주택’도 첫선을 보인다.

GH가 수원 광교 A17블록에서 공급하는 이 주택은 분양 시 전체 가격의 20~25%만 먼저 부담하고, 나머지 지분을 최대 30년에 걸쳐 분할 취득하는 방식이다.

광교 일대 시세를 감안할 때 전체 분양가는 약 8억~10억원 수준으로 책정될 것으로 보이며, 이에 따른 지분 20%를 가정하면 초기 자금은 약 1억6000만~2억5000만원 수준이 될 것으로 추정된다.

초기 진입 장벽이 크게 낮다는 점이 가장 큰 장점이지만, 남은 지분을 추가 매입할 시, 매입 시점의 시세를 반영한다는 점은 리스크로 꼽힌다.

전문가들은 공공분양 모델이 다양해진 만큼 단순한 ‘저가 분양’ 여부보다 구조적 특성을 꼼꼼히 따져봐야 한다고 조언한다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울 집값이 크게 상승하면서 기존 분양 방식만으로는 저렴한 주택 공급이 어려워진 상황”이라며 “목돈이 부족한 실수요자 수요가 여전히 두터운 만큼 토지임대부나 지분적립형 등 새로운 방식에 대한 수요는 충분하다”고 말했다.

이어 “대출 이자나 토지임대료나 실질적인 부담 구조는 유사한 측면이 있어, 장기적인 시세 상승이 기대된다면 실거주 목적의 선택은 충분히 고려해볼 수 있다”고 덧붙였다.

다만 상품별 구조에 따른 리스크 점검은 필수라는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 “토지임대부 주택은 분양가가 낮은 대신 매월 토지임대료를 부담해야 하고, 향후 매각 시 가격 상승 여력이 제한될 수 있다”며 “이익공유형은 시세차익의 일부를 공공과 공유하는 구조로 기대 수익률이 낮아질 수 있다”고 설명했다.

이어 “지분적립형 역시 초기 자금 부담은 낮지만 장기간 지분을 취득하는 과정에서 금리나 소득 변화에 따라 총 부담이 늘어날 수 있다”고 말했다.