서울과 주요 수도권 재건축 단지들이 공사비와 금융비용 증가로 조합원 분담금 부담이 커지는 가운데, 일부 단지는 추정 비례율이 100%를 웃돌며 동일 평형 기준 환급 가능성까지 거론되고 있기 때문이다.
다만 전문가들은 향후 공사비 추가 상승과 일반분양 시점의 분양가상한제 적용 여부 등 사업성을 좌우할 변수는 여전히 남아 있다고 지적한다.
(그래픽=이데일리 김정훈 기자)
비례율은 재건축 사업에서 종전자산 평가액이 재건축 이후 권리가액으로 얼마나 인정되는지를 보여주는 지표다. 일반적으로 비례율이 높을수록 조합원의 권리가액이 커져 분담금 부담은 줄어든다. 특히 비례율이 100%를 웃돌면 동일 평형 기준에서는 추가 분담금이 크지 않거나 환급이 발생할 가능성이 있는 것으로 평가된다. 다만 비례율이 100%를 넘는다고 모든 조합원이 환급을 받는 것은 아니며, 상향 평형을 선택하거나 분양가에 따라 분담금이 발생할 수 있다.
목동7단지의 사업성이 주목받는 배경에는 낮은 기존 용적률이 있다. 현재 목동7단지의 용적률은 약 125% 수준이다. 반면 서울시가 지난해 확정한 목동지구 지구단위계획에 따르면 대부분 주거용지는 제3종 일반주거지역으로 용적률 약 300%가 적용되고, 목동역 인근 일부 역세권은 준주거지역으로 종상향돼 최대 400% 이하 용적률이 가능하다. 기존 용적률이 낮았던 만큼 재건축 이후 일반분양 물량을 충분히 확보할 수 있게 됐고, 이는 추정 비례율 103.79%로 이어졌다는 분석이다.
목동14단지도 비슷한 구조다. 기존 용적률은 약 123% 수준으로 낮은 편이다. 조합이 공개한 추정 비례율은 102%대로, 일부 시뮬레이션에서는 동일 평형 이동시 수천만원의 환급 가능성도 제시됐다.
아직 비례율을 공개하지 않은 다른 단지들도 사업성이 높을 것이라는 기대가 나온다. 목동 1~14단지의 기존 용적률은 최저 116%에서 최고 159% 수준으로 서울 주요 재건축 단지와 비교해 낮은 편이다. 이에 따라 목동 신시가지는 현재 약 2만 6000여 가구에서 재건축 이후 약 4만 7000여 가구로 2만 가구 이상 늘어날 전망이다. 낮은 기존 용적률로 확보되는 일반분양 수익이 조합원 분담금을 낮추는 구조인 셈이다.
한 목동 재건축 조합원은 “전반적으로 서울 내 정비사업 치고 비례율이 높은 편이지만, 환급 가능성은 단지마다 차이가 크다”며 “기존 용적률은 물론 대형 평형 비중, 대지지분 규모 등에 따라 사업성이 달라진다”고 말했다.
목동 재건축 단지들의 이 같은 상황은 최근 서울 정비사업장에서는 보기 드문 사례라는 평가다. 최근 서울 주요 재건축 사업장은 공사비가 3.3㎡당 900만~1000만원에 육박하면서 관리처분 단계마다 조합원 분담금이 수억원씩 늘어나는 사례가 잇따르고 있다.
재건축을 추진 중인 양천구 목동 신시가지 아파트 단지 모습. (사진=연합뉴스)
다만 현재 거론되는 환급 가능성이 그대로 실현될지는 미지수다. 최근 공개된 비례율은 정비계획 단계에서 일반분양가와 공사비 등을 가정해 산출한 추정치인 만큼 사업이 진행되는 과정에서 달라질 수 있기 때문이다. 송 대표는 “현재 시뮬레이션에서는 동일 평형이나 소폭 상향 평형으로 이동할 경우 분담금이 없거나 환급이 가능한 사례도 나온다”면서도 “향후 시공사 선정 과정에서 공사비가 추가 상승하거나 기부채납, 금융비용 등이 늘어나면 사업성이 달라질 수 있다”고 말했다.
특히 현재 사업성이 유지될 수 있을지는 향후 민간택지 분양가상한제 적용 여부가 최대 변수로 꼽힌다. 현재 목동은 분양가상한제 적용을 받지 않아 일반분양 수익을 극대화할 수 있지만, 제도 변화에 따라 사업성은 달라질 수 있다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “현재 목동은 민간택지 분양가상한제 적용 대상이 아니라 일반분양가를 시세에 가깝게 책정할 수 있다는 점도 사업성을 높이는 요인”이라며 “다만 실제 일반분양 시점까지 4~5년 이상 남아 있는 만큼 그 사이 분양가상한제 적용지역이 확대될 경우 현재 예상하는 사업성은 달라질 수 있다”고 말했다.
