[이데일리 박지애 기자] 서울 재개발 사업이 재건축보다 빠르게 본궤도에 오르는 모습이다.

재건축은 재건축초과이익환수제 등 각종 규제와 사업성에 따라 추진 속도가 좌우되는 반면, 재개발은 공공성을 바탕으로 서울시의 행정 지원과 공급 확대 정책의 뒷받침을 받으며 상대적으로 사업이 속도를 내고 있다는 분석이다.

사업 추진이 가시화되는 가운데 재건축 대상인 구축 아파트보다 재개발 대상인 빌라·다세대의 진입 가격이 상대적으로 낮아 정비사업 투자자들의 관심도 재개발로 옮겨가는 분위기다.

13일 정비업계 및 부동산114의 ‘서울 정비사업 단계별 현황’에 따르면 올해 6월 말 기준 서울 재개발 사업지는 총 580곳이다.

이 가운데 조합설립인가 단계가 221곳(38.1%)으로 가장 큰 비중을 차지했다. 재건축 역시 조합설립인가 단계가 가장 많았지만 비중은 34.5%(232곳 중 80곳)로 재개발보다 낮았다.

조합설립인가는 추진위원회를 거쳐 사업의 법적 주체가 구성되는 단계로 이후 사업시행인가와 관리처분인가, 이주·철거로 이어지는 사실상 사업 본궤도 진입 단계다.

전문가들은 재개발 사업이 상대적으로 빠르게 추진되는 배경으로 사업의 공공성을 꼽는다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “재건축은 기존 아파트 단지를 정비하는 민간 성격이 강한 사업인 반면 재개발은 노후 저층 주거지의 도로와 기반시설까지 함께 정비하는 공공성이 강한 사업”이라며 “이 때문에 서울시가 정비사업을 통해 공급 확대 정책을 추진하는 과정에서도 재개발에 행정 지원이 집중되는 구조”라고 설명했다.

서울시는 신속통합기획과 모아타운을 비롯해 올해 초 민간도심복합개발 조례를 제정하는 등 다양한 재개발 사업 모델을 도입하며 사업 기간 단축에 집중해 왔다.

이들 사업은 유형은 다르지만 행정절차 간소화와 용적률 인센티브 등을 통해 사업 추진 속도를 높이는 데 초점을 맞추고 있다.

윤 수석연구원은 “신속통합기획과 모아타운, 민간도심복합개발 등은 부서 간 협의와 인허가 절차를 지원하고, 일부 사업에는 종상향, 용적률 인센티브 등을 부여해 사업 기간을 단축하는 방식의 정책”이라고 설명했다.

이처럼 재개발 사업이 정책 지원을 바탕으로 속도를 내면서 투자시장 분위기도 달라지고 있다.

과거에는 성수전략정비구역, 한남뉴타운 등 대규모 재개발이나 재건축이 중심이었다면 최근에는 모아타운과 민간도심복합 등 정책형 재개발에도 투자 수요가 유입되고 있다는 평가다.

심형석 법무법인 조율의 수석위원은 “최근 재개발에 대한 관심이 크게 높아진 것은 서울에서 신축 아파트를 확보할 수 있는 거의 유일한 통로라는 인식이 확산하고 있어서인데, 실거주와 대출 규제를 상대적으로 덜 받다 보니 수도권은 물론 지방 자산가들의 자녀 증여 목적 투자도 늘고 있다”며 “현재 재개발 사업 상당수가 조합설립인가 단계에 진입하면서 초기 단계 재개발 투자도 크게 늘고 있어 앞으로도 정책형 재개발에 대한 관심은 이어질 가능성이 높다”고 분석했다.

다만 전문가들은 정책형 재개발이라고 해서 모두 사업성이 확보되는 것은 아니라며 주민 동의율과 기반시설 확보 여부, 사업성 등을 종합적으로 따져 접근해야 한다고 조언했다.

송승현 도시와경제 대표는 “서울은 공급 부족이 장기화되고 있어 향후 신축 아파트로 탈바꿈할 재개발 구역의 희소성이 더욱 커지고 있다. 실제 많은 투자자들 중 단순히 규모가 큰 사업보다 조합설립 임박 등 사업 추진이 가시화된 재개발 사업지가 경쟁력을 갖는 분위기”라면서 “다만 무턱대고 단기 시세차익을 노리고 재개발 사업지를 선택하기 보단 주민 동의률 확인과 역세권과 직주근접 입지 등 입주 이후의 가치 상승 여력까지 살펴보는 것이 중요하다”고 말했다.