[이데일리 김주환 기자] 전세 품귀와 고액 월세를 견디다 못해 빚내서 집을 사는 신혼부부들의 이른바 ‘생존 매수’가 서울 외곽과 강북 집값을 밀어 올리고 있다는 전문가 분석이 나왔다. 강남 초고가 단지는 세금 부담을 피하려는 급매물로 하락세지만, 서민 주거지는 극심한 전세난이 가격을 떠받치며 시장 양극화가 뚜렷해지는 양상이다.

김인만 부동산경제연구소장은 5일 MBC 라디오 ‘김종배의 시선집중’에 출연해 서울 부동산 시장의 양극화와 주택 수급 불균형의 현실을 진단했다.

김 소장은 강북과 동대문·서대문·성북·노도강(노원·도봉·강북) 일대의 집값 상승 배경으로 ‘전세 실종’과 ‘월세 폭등’을 지목했다. 그는 “과거 문재인 정부 시절에는 포모(FOMO·소외 불안감)로 인해 ‘너 아직도 안 샀어? 벼락거지 된다’는 식의 투자 수요가 시장을 이끌었지만, 현재는 그런 불안감이나 투자 수요는 많지 않다”고 선을 그었다.

이어 “신혼부부들이 전세를 구하려 해도 매물이 없자 월세를 알아보는데, 보증금 2억~3억원에 월세 250만~350만원을 부르는 실정”이라며 “월세를 감당하느니 차라리 대출을 받아 집을 사자는 ‘생존 매수’가 대거 일어나고 있다”고 설명했다. 그러면서 “전월세 시장이 안정됐더라면 강북 지역이 이렇게까지 오랫동안 오를 이유는 없었다”고 짚었다.

향후 전월세 시장에 대해서도 비관적인 전망을 내놨다. 김 소장은 “전월세 시장이 안정되려면 입주 물량이 공급돼야 하는데, 2026년부터 2030년까지 서울 아파트 신규 입주 물량은 6만호 안팎에 그치는 반면 정비사업으로 인한 이주 수요는 18만호에 달한다”며 “신규 공급보다 이주 수요가 3배 많은 데다 실거주 규제 등으로 집주인들이 월세를 올리는 상황이 겹쳐 정부의 특단 대책 없이는 단기간 시장을 진정시키기 어렵다”고 강조했다.

한편 이재명 대통령이 “서울 주요 지역 집값이 놀라울 정도로 떨어지고 있다”고 발언한 것과 관련해 김 소장은 강남권의 국지적 현상으로 풀이했다. 그는 “압구정 61평 아파트가 지난해 12월 128억원에서 최근 92억~93억원 선에 거래돼 1년 만에 35억원(-25%)가량 내렸으니 급락이라는 표현이 맞다”며 “3년 전 60억원대에서 2배 올랐다가 조정을 거친 만큼, 시점에 따라 폭락으로 볼 수도 여전히 비싸다고 느낄 수도 있다”고 말했다.

특히 강남권 하락세의 원인은 금리가 아닌 ‘세금 부담’ 때문이라고 분석했다. 김 소장은 “집값이 더 오르지 않을 것 같아 내놓기보다는 세제개편안에 따른 합리적 선택”이라며 “보유세도 수천만원에 달하는 데다 장기보유특별공제(80%)가 2029년부터 한도 10억원으로 축소된다고 하니, 세 부담을 감당하기 어려운 장기 보유자들이 급매로 던지는 것”이라고 전했다.

그러면서 “정부가 2027년까지 유예 기간을 뒀지만 매도 희망자들은 내년 상반기까지 정리를 끝낼 것”이라며 “노무현 정부 때도 1년 반짝 안정된 뒤 다시 올랐던 전례가 있다. 단기 효과만으로 안정을 속단하기는 이르며 최소 3~5년은 이어져야 진정한 ‘안정’으로 볼 수 있다”고 덧붙였다.

대출 규제가 낳은 모순도 지적했다. 김 소장은 “강남은 대출 한도가 2억원 수준으로 축소돼 자기자본이나 증여로 매수하므로 고금리 타격이 거의 없다”며 “오히려 15억원 이하 주택에서 대출 6억원을 끼고 사는 신혼부부나 집값 정체 속에 이자 부담이 커진 수도권 외곽 및 지방 실수요자들의 타격이 훨씬 크다”고 꼬집었다.

끝으로 김 소장은 “토지 보상이나 인허가 단계는 국민이 체감하기 어렵다”며 “과거 2기 신도시 때처럼 공공분양 물량을 모아 대규모 ‘청약 페스티벌’ 같은 합동 분양을 열어줘야 신혼부부들이 무리한 매수를 멈추고 청약을 기다릴 수 있을 것”이라고 제언했다.