16일 여의도 국회 의원회관에서 열린 ‘주택공급 확대를 위한 부동산 PF 활성화 방안’ 세미나에는 건설사와 은행, 증권사, 주택도시보증공사(HUG) 관계자가 참석해 PF시장 위축 의 원인과 개선 방안을 논의했다.
참석자들은 국내 PF 시장이 시행사의 적은 자기자본과 시공사의 책임준공, 금융회사의 대출·보증, 분양대금에 의존하는 구조로 형성됐다고 진단했다. 2022년 이후 공사비와 금융비용이 상승하고 미분양 위험이 커지자 각 참여자가 동시에 위험을 줄이면서 신규 주택사업의 자금조달이 막혔다는 설명이다.
◇건설업계 “예측 불가능한 위험까지 시공사에 집중”
건설업계는 한국형 PF의 가장 큰 문제로 시공사에 집중된 책임을 꼽았다. 금융회사가 개별 사업의 미래 현금흐름보다 시공사의 책임준공과 채무인수 능력을 사실상 대출의 담보로 활용해왔다는 것이다.
책임준공 약정은 시공사가 정해진 기간 안에 건물을 완공하지 못하면 채무를 인수하거나 손해를 배상하도록 하는 구조다. 시공사 입장에서는 원자재 가격 급등과 인허가 지연, 설계 변경 등 통제하기 어려운 사유로 공사가 늦어져도 책임을 부담할 수 있다.
서울 동대문구 한 주택재건축현장 모습. (자료사진) ⓒ 뉴스1 송원영 기자
공사비 상승도 사업 추진을 어렵게 하는 요인으로 꼽혔다. 사업을 시작한 이후 원가가 급등해도 증가한 공사비를 우선적으로 지급받지 못하면서 시공사가 사실상 후순위 위험을 떠안는 경우가 발생한다는 것이다.
◇은행권 “위험가중치 따지면 기업대출보다 수익성 낮아”
은행권은 높은 위험가중자산(RWA) 부담과 과거 PF 부실의 학습효과를 신규 금융 공급이 위축된 원인으로 지목했다.
김준상 수협은행 심사부 수석팀장은 “PF대출 금리가 6%로 일반기업 신용대출 4.5%보다 높지만 위험가중치를 감안하면 PF대출 수익률은 1.13%로 일반기업 대출 1.2%보다 떨어진다”고 말했다.
사업성 평가가 쉽지 않다는 점도 문제로 지적됐다. 시행사의 책임자본이 부족하고 분양 전망도 불확실하다 보니 금융회사는 시공사의 신용등급과 책임준공 능력에 의존할 수밖에 없다는 것이다.
이에 따라 시행사의 자기자본비율과 분양률이 일정 수준 이상인 사업장에는 위험가중치를 낮춰주는 등 건전성 규제에 인센티브를 부여해야 한다는 의견도 제시됐다. HUG·주택금융공사(HF)의 공적 보증을 지방 사업장으로 확대하고 시공사 보증 대신 사업성과 현금흐름을 중심으로 심사하는 체계도 구축해야 한다는 제안도 나왔다. 비수도권 사업장에 자금을 공급하는 은행·보험 공동 신디케이트론을 별도로 조성하는 방안도 거론됐다.
◇정부 “양극화 심화...지방·중견건설사 차별화 접근 필요”
증권업계에서는 본PF보다 토지 확보와 인허가에 필요한 초기 에쿼티·브리지론 시장이 먼저 막혔다고 진단했다.
안성진 한국투자증권 프로젝트금융담당 상무는 “부동산 PF 부실 이후 증권사에 적용되는 순자본비율(NCR) 위험값과 내부 자본비용이 높아지면서 고위험 금융 공급이 급격히 위축됐다”면서 “토지를 계약하고 확보할 초기 자금이 막힌 상황에서 본PF가 늘어날 수 없다”고 지적했다.
증권업계는 대출 중심의 금융 공급에서 벗어나 증권사가 초기 에쿼티 투자자로 참여할 수 있도록 규제상 유인을 마련해야 한다고 제안했다. 사업 단계와 담보인정비율(LTV), 분양 가능성 등에 따라 NCR 위험값을 차등화하고 공공기관과 증권사가 함께 출자하는 공동 투자기구를 조성하는 방안도 제시했다.
이에 대해 김기용 국토교통부 건설정책과 과장은 “건설시장에서 가장 우려되고 있는 부분은 착공이 감소하고 있다는 것”이라면서 “가장 큰 원인은 지방 미분양, 특히 준공후 미분양으로 사업 클로징이 안되니깐 신규 사업에 착수하지 못하는 것”이라고 지적했다.
이어 “공사비 급증 문제도 있다”면서 “인허가를 받았지만 사업성이 나올 것인가 우려가 크다”고 덧붙였다. 특히 그는 “지방 건설업계 어려움에 주목하고 있다”면서 “건설시장의 양극화에 차별화된 접근이 필요하다”고 말했다.
