[이데일리 노희준 기자] 오는 23일 열리는 고위당정협의회를 앞두고 임대차 시장 안정을 위해 분양이 아니라 임대를 하기 위해 기업이 직접 건설하거나 매입해 임대하는 ‘기업형 민간임대’를 활성화해야 한다는 주장이 여당에서 나왔다. 전문가들은 임대 제도의 예측가능성과 일관성을 높이고 세제와 금융에서 인센티브를 제공해야 한다고 제언한다.

국회 재정경제기획위원회 의원인 안도걸 국민의힘 의원은 21일 국회에서 ‘전월세 안정을 위해 즉시 공급 가능한 반영구적 민간임대주택 공급 촉진방안’이라는 주제로 토론회를 열었다. 토론회는 민주당 국토교통위원회 간사인 복기왕 의원, 국토위 소속 모경종 의원, 염태영 의원, 조인철 의원이 공동으로 주최했다.

안도걸 의원은 개회사에서 “임대주택은 청년과 신혼부부의 핵심 주건수단이자 소중한 주거 사다리이지만 수급불균형과 공급 위축이라는 엄중에 과제에 직면해 있다”라며 “안정적인 임대차 시장을 만들려면 기존 재고의 단순 순환이 아닌, 신규 건설을 통한 임대주택 재고의 실질적인 순증이 이뤄져야 한다”라고 말했다.

실제 청년 가구 임차 비중은 2020년 78.0%에서 2024년 82.6%로 신혼부부는 50.3%에서 52.4%로 증가해 임차 시장 의존도가 계속 높아지는 실정이다. 반면 공급은 2022년 이후 전국 주택 인허가, 착공, 준공 지표가 일관되게 감소해 신규 공급 기반이 무너진 상태다.

안 의원은 “전체 임차가구 847만호의 70.4%를 차지하는 개인임대는 기존 주택을 활용하는 수준이라 순증 효과가 미미하다. 공공임대(23.3%)역시 한정된 국가 재정만으로는 폭발적인 도심 수요를 모두 감당하기 어렵다”라며 “결국 공공의 한계와 개인임대 불확실성을 극복할 현실적 대안은 ‘기업형 민간임대’ 활성에 있다”고 말했다.

송정섭 건국대 부동산학과 교수는 기업형(민간)임대에 대해 “분양이 아닌 임대 운영을 목적으로 기관투자자 장기자본을 활용해 전문주체가 신축 장기 운영하는 임대사업 방식”이라며 “공공임대는 주거비 부담 완화에 집중하고, 개인임대는 기존 주택을 폭넓게 제공하지만 소규모 분산형 공급이 대부분으로 신규건설과 장기운영을 맡을 전문 공급주체는 부족하다”고 했다.

문제는 민간 건설임대 신규 공급이 가파르게 줄고 있다는 점이다. 송정섭 교수에 따르면, 서울과 인천, 경기 등 수도권의 민간임대는 2020년 2만9625호에서 2024년 8359호로 줄었다. 코로나19 이후 금리 상승에 따른 PF금리 상승과 글로벌 공급망 충격에 따른 건축비 상승이 맞물린 데다 관련 제도 변경까지 이어지면서 분양사업에 비해 회수가 느린 임대료로 사업성을 맞추기 어려워졌기 때문으로 풀이된다.

송 교수는 “장기 투자계획이 가능하도록 임대 관련 제도의 예측가능성과 일관성을 높여야 한다”라며 “완공 임대주택을 기관이 장기 인수 보유해, 개발자본 회수와 신규공급 재투자가 이어지는 순환구조를 마련해야 한다”고 말했다. 이어 “경직적인 임대료 조정 구조로 시장 임대료 상승을 임대수익에 충분히 반영하기 어렵다”면서 “시장여건과 비용 변화를 합리적으로 반영할 수 있도록 임대료 조정체계를 유연화해야 한다”고 강조했다.

민간임대 사업자 맹그로브(MGRV) 조강태 대표는 “투자 후 장기보유를 해야 하는 임대주택 투자자는 보유기간 동안의 변화에 공포감을 느낀다”라며 “10·15대책 이후 매입형 임대주택 매수시 종부세 부과 대상이 돼 수익률이 2%에도 못 미치게 되면서 건설된 임대주택을 매수하려는 매수가 중단됐고 매각이 어려우니 건설도 중단됐다”고 설명했다.

2025년 10월 15일 주택시장 안정화 대책으로 조정대상지역이 확대되면서 일부 지역의 매입형 임대주택 사업자에 대한 종부세 합산 배제가 종료됐다. 종부세 시행령은 매입형 임대주택 운영 시 종부세 합산배제를 인정하고 있으나, 조정대상지역 주택은 제외하도록 규정하고 있다.