[이데일리 김나경 이수빈 기자] 연소득 5000만원 직장인 박 모 씨는 서울시내 주택 구입을 위해 변동형 금리(연 4%)에 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 시중은행 대출을 받을 예정이었는데 자금 조달에 문제가 생겼다. 지난주 한도 조회에서는 최대 2억 9400만원을 받을 수 있었지만 10·15 대책으로 스트레스 금리가 올라 당장 16일부터 대출 한도가 4300만원 줄었기 때문이다. 부산에 주택이 한 채 있는 박씨는 매매가 아닌 전세로 서울에 집을 구하려 해도 총부채원리금상환비율(DSR)이 최대 14.8%포인트 올라 울며 겨자 먹기로 월세 매물을 알아보기 시작했다.

◇강남·서초·용산·성동 등 규제 파장 커

10·15 주택시장 안정화 대책(부동산 대책)에 따른 대출 규제 발표 후 시장에서는 당장 대출한도가 줄어든 실수요자의 혼란과 은행권의 실무 부담이 커지고 있다. 시중은행 관계자는 “국토교통부가 지정한 규제지역 범위가 시장 예상보다 더 넓고 1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 이자상환분이 총부채원리금상환비율(DSR)에 첫 포함 하면서 실수요자가 중개업소를 찾아가 매물부터 확인했다”며 “최근 대출규제가 연속적으로 나오면서 은행의 전산 준비와 고객상담에도 부담이 상당히 늘었다”고 말했다.

당장 16일부터 적용하는 규제 중에서는 스트레스금리 상향 조정에 따른 대출한도 축소가 실수요자에게 부담으로 작용할 전망이다. 금융위원회에 따르면 소득 5000만원 차주가 연 4% 금리에 30년 만기, 원리금균등상환 방식으로 주담대를 받으면 한도가 2200만원~4700만원 감소한다. 대출한도가 가장 커서 통상 차주가 많이 선택하는 주기형 주담대는 3억 2500만원이었던 한도가 3억 400만원으로 2200만원(6.6%) 감소한다. 금리 인하기 변동형을 선택하는 차주는 한도가 2억 9400만원에서 2억 5100만원으로 4300만원(14.7%) 줄어든다.

소득 1억원 차주가 같은 조건의 변동형 주담대를 택하면 한도가 5억 8700만원에서 5억 100만원으로 8600만원(14.7%) 감소한다. 금융당국이 해외 주요국 스트레스 금리, 금리인하기 구매심리 강화 등을 고려해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 올리면서 대출한도가 확 줄었다. 15억원 초과 주택 구입을 위한 주담대 최대한도는 가격별 캡(최고가)이 씌워진다. 25억원 이하는 구입 자금 대출한도가 4억원, 25억원 초과 주택은 한도가 2억원으로 묶인다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “사실상 강남권, 한강변 일대는 담보물건의 건전성 가치와 상관없이 주담대를 제한받는다. 고가주택 수요 억제가 강화됐다”며 “평균 매매가가 25억을 넘어선 강남·서초와 평균 거래가격이 15억~25억에서 형성된 용산·성동·송파구가 대출규제 직격탄을 맞은 대표 지역이 됐다”고 짚었다. 은행권에서는 고가주택은 이미 자기 자금 비중이 높아 추가규제에 따른 실효성은 제한적이라고 진단한다.

◇잇단 규제에 은행권 부담도 커져

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출에 DSR 규제를 적용하는 걸 두고는 시장에서 이미 부작용 우려가 나오고 있다. 소득 5000만원의 1주택자가 서울 전세 아파트에 대해 2억원 대출을 받으면 DSR이 14.8%포인트 올라간다. 연간 5만 2000건의 대출이 추가 DSR 규제를 받으면서 차주의 한도 축소와 이에 따른 자금조달 애로가 커질 전망이다.

은행권 관계자는 “지방에 주택 한 채가 있지만 직장, 자녀 학업 등을 이유로 불가피하게 수도권으로 거주지를 옮겨야 하는 실수요자에게 불리한 규제다”며 “영업점에도 전세대출 DSR 규제를 언제부터 적용하느냐는 문의가 가장 많았다”고 말했다. 다른 은행 관계자는 “보통 1주택 보유자가 수도권 전세대출을 받으면 기존에 마이너스통장대출 등을 가진 경우가 많다”며 “신규 전세대출을 받을 때 한도가 줄어 월세전환이 가속할 수 있다”고 짚었다.

규제지역·토지거래허가구역에는 주담대를 비롯해 신용대출, 전세대출까지 모두 제한되면서 ‘돈 있는 사람만 집 산다’는 불만이 나오고 있다. 무주택자가 규제지역 내 주담대를 취급할 때 담보인정비율(LTV)이 70%에서 40%로 내리고, 1억원이 넘는 신용대출을 보유한 경우 대출실행일로부터 1년간은 규제지역 내 주택 구입이 불가하다. 전세대출이 있는 차주가 투기·투기과열지역 내 3억원 초과 아파트를 취득하면 전세대출을 회수한다는 초강수 조처도 시행된다.

주택자금 수요가 몰리는 4분기에 더 강력한 규제책이 나온데다 6·27, 9·7 대책 후 벌써 세 번째 대책이라 은행권의 부담도 커지고 있다. 특히 은행은 주담대 위험가중치를 내년 1월부터 최소 20% 이상 적용해야 해 대출 공급·수요가 동시에 위축할 것으로 전망된다. 연체율 상승으로 위험가중자산 관리가 더 중요해진 2금융권의 애로도 크다. 저축은행 관계자는 “그동안 안정적으로 나가던 전세대출도 DSR 적용으로 수요 감소가 불가피해 저축은행 가계대출 영업이 상당히 어려워질 것이다”고 했다.

대책이 나올 때마다 비대면 대출이 셧다운되는 악순환도 이어지고 있다. 일부 은행은 10·15대책 반영을 위해 비대면 전용 주담대와 갈아타기 상품을 이날부터 취급 중단했다. 한 은행 관계자는 “세 번 연속 대책으로 전산 반영, 적용 기준 문의 등 은행의 실무 부담이 크다”며 “규제지역 신규 지정과 대출한도 조정이 동시에 이뤄져서 대면·비대면 채널을 모두 긴급하게 점검하고 있다”고 설명했다.