◇ 방문판매법상 분양계약 취소 법리
부동산 계약 후 취소를 하기 위해는 계약내용의 중대한 사항에 착오를 하여 계약을 하였거나, 상대방에게 속아서 계약을 하였어야 하는데, 단순히 변심하여 계약을 취소하는 경우는 안 되는 것이 원칙이다.
참고로, 착오에 기한 계약취소에 대해 보다 자세한 내용은 필자가 이데일리 뉴스에 2025월 5월 10일자로 작성한 ‘계약동기 착오로 계약취소가 되는지 실무사례[김용일의 부동산톡]’으로 정리해 놨으니, 그 글을 참고하면 될 것이다.
한편, 방문판매법 제8조는, ‘방문판매 또는 전화권유판매’의 방법으로 재화 등의 구매에 관한 계약을 체결한 ‘소비자’는 계약서를 받은 날로부터 14일 내에 청약 철회(계약취소)할 수 있다고 규정하고 있다. 또한, 계약서에 청약철회 등에 관한 안내가 적혀있지 않다면, 청약철회를 할 수 있음을 안 날 또는 알 수 있었던 날로부터 14일 이내에 청약철회(계약취소)를 할 수 있다고 규정하고 있으니, 이를 활용한 계약취소의 방법이 있을 수 있다.
여기서 중요한 것은 ①‘방문판매 또는 전화권유판매’의 방법으로 계약을 체결해야 한다는 것인데, 방문판매법 규정에 의하면, 소비자가 자발적으로 사업장을 방문한 경우는 방문판매에 해당하지 않고, 사업자가 사업장 외의 장소에서 소비자를 유인하여 사업장에서 계약을 체결할 것이 요구된다. ②또한, 방문판매법이 적용되려면 계약을 한 자는 ‘소비자’일 것이 요구되므로, 실거주 목적으로 오피스텔 등을 구입해야하고, 임대목적 또는 투자목적으로 구입시는 방문판매법이 적용되지 않는다.
관련하여, 방문판매법이 적용되어 14일 내에 계약취소가 되는지 여부에 대해 최근 판례들을 중심으로 살펴보겠다.
◇ 방문판매법 적용 여부에 관한 최근 실무사례 정리
1)‘적극적 권유와 유인’이 있는 경우는 방문판매법이 적용되어 취소가 가능
①사업장 외의 장소에서 소비자를 만나 함께 모델하우스로 이동한 경우 방문판매법이 적용됨
②모델하우스 직원이 전화, 문자메시지 등을 통해 적극적으로 소비자에게 접근하여 계약을 권유하고 모델하우스 방문을 유도한 경우 방문판매법이 적용됨
원고가 피고 측 분양대행사 직원으로부터 전화를 받고 분양사무실을 방문하여 오피스텔 분양계약을 체결한 사안에서, 법원은 “원고는 사전에 이 사건 오피스텔에 관하여 아무런 정보도 없는 상태에서 피고 측 분양대행사 직원으로부터 전화를 받고 분양사무실에 방문하여 이 사건 분양계약을 체결하기에 이른 것이므로, 이는 방문판매법 제2조 제3호에서 정한 ‘전화권유판매’에 해당한다”고 보았고, 원고가 계약서를 받은 날로부터 14일 이내에 청약철회 의사표시를 했으므로, 법원은 계약취소를 인정하고 피고들에게 계약금과 이자까지 반환하라고 하였다(수원지방법원 평택지원 2024가단558205 판결).
2) 소비자가 자발적으로 방문한 경우는 방문판매법이 적용되지 않으므로, 취소가 어려움
②단순히 분양 정보만 제공하고 적극적인 권유나 유인이 없었던 경우에도 방문판매법이 적용되지 않음
원고가 사업장 외의 장소에서 A로부터 분양에 대한 정보를 제공받고 A과 함께 사업장으로 이동하여 분양계약을 체결한 것이 아니라, 그후 직접 날짜를 예약하고 스스로 홍보관에 방문하여 사업장에서 다른 상담직원의 설명을 듣고 분양계약을 체결한 사안에서, 법원은 방문판매법이 적용되지 않는다고 하였다(서울중앙지방법원 2023가단5421886 판결).
3) 실거주 목적이 아니라, 임대목적 또는 투자목적으로 계약한 경우는 방문판매법상 소비자에 해당하지 않아 방문판매법이 적용되지 않으므로, 취소가 어려움
①분양대행사 직원이 원고에게 전화로 분양홍보관 방문을 요청하고, 원고가 방문하여 분양계약을 체결한 사안에서, 법원은 방문판매법상 전화권유판매에 해당한다고 판단하였지만, 원고들이 임대사업자로 등록하는 등 투자 목적으로 계약을 체결했기 때문에 방문판매법상 ‘소비자’에 해당하지 않아, 방문판매법이 적용되지 않는다고 판단했고, 결국 계약취소를 인정하지 않았다(서울북부지방법원 2024가단118372 판결).
②오피스텔을 시세차익을 얻거나 임대수익을 얻을 목적으로 분양계약을 체결한 사안에서, 법원은 ”원고는 방문판매법의 적용을 받는 ‘소비자’에 해당하지 않고, 따라서 방문판매법이 적용되지 않는다”고 판단했다. 또한, 설령 방문판매법이 적용된다 하더라도, 계약 체결일로부터 약 20개월이 지난 시점에서 청약철회 의사표시를 한 것은 신의칙에 반한다고 판단하면서, 결국 원고의 청구를 기각하였다(서울중앙지방법원 2023가단5247149 판결).
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 인증 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 인증 상속전문변호사