◇ 공유지분 처분, 공유물 처분의 법리와 실무사례
공유물이란 여러명의 사람이 공동으로 소유하는 물건을 말한다. 공유부동산의 등기부를 보면 공동 소유권자인 각 공유자의 이름 및 지분을 확인할 수 있다.
이러한 공유물을 갖고 있을 때 공유자들이 이를 관리하는 것에 대해서는 공유자 지분의 과반수로 결정할 수 있다. 예를들어, 공유부동산을 임대 또는 사용하는 것은 관리행위에 해당하므로, 공유자 지분의 과반수권자가 이를 결정할 수 있다. 여기서 과반수권자란 지분 1/2을 넘는 것을 말한다. 1명이 과반수가 안되더라도, 자신과 뜻이 맞는 자의 지분과 합쳐서 과반수가 되면 된다. 공유물 관리와 관련하여 자세한 내용은, 필자가 이데일리 뉴스에 2025년 8월 2일자로 작성한 ‘공유자 지분 임대차계약의 법리와 갈등시 해결방법[김용일의 부동산톡]’으로 정리해 놨으니, 그 글을 참고하면 될 것이다.
한편, 공유지분을 처분하는 방법으로는, 각자가 자신의 공유지분만 처분하는 방법과 공유물 전체를 한꺼번에 처분하는 방법이 있다.
위 2가지 방법중에서 각자가 자신의 공유지분을 처분하는 것부터 설명하면, 이것은 각 공유자가 마음대로 할 수 있다. 즉, 다른 공유자의 동의 없이도 자신의 지분은 처분할 수 있는 것이다. 여기서 처분이란 매매, 증여, 근저당설정 등이 모두 해당된다. 예를들어, 각 공유자는 자신의 지분에 대해서는 자유롭게 담보로 제공하고 근저당을 설정할 수도 있다.
그런데, 공유물 전체를 처분하려고 하면, 공유자 전원의 동의가 있어야 한다. 여기서 처분이란 매매, 증여, 근저당설정 모두 해당한다. 예를들어, 공유물 전체를 담보로 근저당을 설정하려고 하면 공유자 전원의 동의가 필요하다.
매매의 경우를 예로 들면, 공유자가 A,B,C 3명으로 각 1/3씩 지분을 갖고 있는 부동산 전체를 매도하려고 하는데, 시세가 9억 원인 사안에서, 그 중 2명은 위 매매계약과 매매대금 액수에 동의하는데, 1명이 10억 원 이상을 받아야겠다면서 위 매매계약에 반대하는 상황이라면, 9억 원의 매매계약이 성립할 수 없다.
이때 위 매매를 통해 자신의 지분만큼의 가치를 회수하고자 했던 공유자들은 다른 공유자를 설득하여 문제를 해결해야겠지만, 끝내 설득해 실패할 경우 해결방법은 공유물분할청구소송을 하여 경매 등의 방법으로 각자의 지분만큼 정산받는 것인데, 이에 대해서는 지면관계상 다음 기회에 다시 정리해 보겠다.
◇ 공유물 변경의 법리와 실무사례
앞서, 공유물 전체를 처분하려고 하면, 공유자 전원의 동의가 있어야 한다고 했는데, 공유물 전체를 변경하는 것도 공유자 전원의 동의가 필요하다.
공유물의 변경인지 공유물의 관리인지 구별이 중요한데(공유물의 변경에는 공유자 전원의 동의가 필요하지만, 공유물의 관리는 과반수 지분권자가 결정할 수 있기 때문이다), 판례에 의하면, 토지 공유자들이 그 토지 위에 건물을 신축하는 것과 철거하는 것은 모두 공유토지의 ‘변경’에 해당한다고 보았다. 나대지 위에 건물을 신축하는 것, 그리고 건물을 철거하는 것은 모두 토지의 외관에 본질적인 변화를 일으키기 때문이다. 따라서, 토지 공유자들이 그 토지 위에 건물을 신축하거나 철거할때는 공유자들 전원의 동의가 있어야 한다(서울고등법원 2014나37134 판결).
△김용일 변호사
- 서울대학교 경영대학 졸업
- 사법연수원 34기(사법고시 2002년 합격)
- 법무법인 현 부동산/상속팀 대표
- 대한변호사협회 공식 등록 부동산전문변호사
- 대한변호사협회 공식 등록 상속전문변호사
