이번 토론회는 LH의 매각 중심 구조가 가진 근본적 한계를 드러내고 3기 신도시를 비롯한 신규 개발지에서 임대형 전환을 모색해야 한다는 문제의식을 다루는 데 초점을 맞췄다.
그간 LH의 택지 매각 구조는 토지를 비싸게 팔수록 재정이 개선되는 방식이어서 공기업이 스스로 집값 상승을 부추긴다는 비판을 받아왔다. 토지를 수용·조성해 민간에 매각하고 그 차익으로 공공임대 적자를 메우는 교차보전 구조 속에서 개발이익은 민간 건설사와 초기 분양자에게 돌아간다는 문제의식도 제기됐다.
남 소장은 “토지임대료를 시장임대료 기준으로 재조정하면 개발이익을 환수할 수 있다”며 “저렴하고 부담 가능한 주택 공급이 가능하고, 중간자가주택 비중이 늘면 불평등 완화와 국민경제의 건강성 증진에도 기여할 수 있다”고 말했다.
또 “매각형 공급에서는 공기업이 집값 상승에 편승할 수밖에 없었지만 임대형으로 전환하면 공공자산 관리 역량이 경영전략의 핵심이 된다”며 “토지수용의 헌법적 근거에도 부합해 보상 과정 갈등도 줄일 수 있다”고 강조했다.
이어 그는 “3기 신도시는 교통과 입지가 우수해 재정의 자기 조달이 가능하다”며 “이를 시작으로 임대형 토지공급 방식을 확산시켜야 한다”고 말했다. 또한 “토지 불로소득을 임대료로 환수하면 저렴한 주택 공급과 투기 차단이 가능하다”며 “LH 공급방식 전환은 부동산 세제 개혁과 보유세 강화로 이어질 수 있다”고 덧붙였다.
토론회 주최를 맡은 염태영 더불어민주당 의원은 “LH는 민간토지를 수용·조성한 뒤 민간에 매각해 발생한 차익으로 공공임대 적자를 메워왔다”며 “하지만 이 구조는 개발이익 대부분을 민간 건설사와 초기 분양자가 가져가고 고분양가와 가계부채를 확대하며 주거 불안을 심화시키고, 공기업이 부동산 투기와 가격 상승에 의존하는 모순을 낳았다”고 지적했다.
이어 “토지를 매각해 일시적 수익을 확보하는 방식에서 벗어나 공공이 토지 소유권을 유지한 채 임대하는 ‘임대형 택지공급’으로 전환해 개발이익을 온전히 사회에 환원하고, 장기적으로 부담 가능한 주택을 안정적으로 공급하자는 주장이 대두되고 있다”고 했다.
조성찬 하나누리 동북아연구원 원장은 “토지의 공동 소유 및 임대 사용은 역사적으로 중요한 과제”라며 “LH의 토지매각 방식 개혁은 그 출발점이지만, 개발이익 사유화를 제어할 제도적 장치가 필요하다”고 말했다.
토론자로 참석한 임재만 세종대 교수도 “LH의 교차보조 방식을 개혁해야 한다”며 “땅을 팔지 않아도 공공임대 건설과 운영 자금을 정부가 책임지고, 단기·장기 자본조달체계를 연계해야 한다”고 말했다.
배문호 전 LH토지주택대학교 겸임교수는 “임대형 전환은 단순한 공급방식 변경이 아니라 토지정책과 재정, 법제도 전반을 재설계하는 국가적 프로젝트”라며 “단기 수익 감소를 감수하더라도 장기적으로 주거안정과 국가 지속가능성을 위해 반드시 논의해야 한다”고 했다.
