도봉삼환아파트 정문, 이번 서울시 재건축정비구역지정 고시를 축하하는 현수막이 걸려있다.
‘노도강’ 지역 분양가 상승세의 신호탄은 단연 작년 11월에 분양한 ‘서울원 아이파크’였다. 노원구 월계동에 3,032세대 대단지로 분양한 이 단지는 전용 84㎡ 기준 13억8,300만 원, 전용 120㎡ 기준 18억8,300만 원이라는 높은 가격에도 불구하고 완판을 기록한 바 있다. 서울 지역임에도 불구하고 그간 상대적으로 저평가되었던 노도강에서도 이제 국민평수라 불리는 전용 84㎡ 신축 아파트를 사려면 최소 12~13억 원을 줘야하는 셈이다.
이러한 신축아파트 가격상승은 여러 가지 요인이 복합적으로 맞물린 결과다. 먼저 제도적으로는 지난달 말부터 민간건축물에 의무적으로 도입된 제로에너지 건축물제도 등 친환경 제도 강화, 원자재비와 인건비 등 몇 년간 지속되어 온 꾸준한 공사비 상승과 고금리에 따른 금융조달비용 증가, 최근 잇따른 건설현장 안전사고의 중대재해처벌법 적용으로 대형 건설사들의 수주 기피 등 갈수록 주택공급이 줄어들고 있기 때문이다.
올해 8월 22일 통계청에서 발표한 ‘2024년 건설업 조사 결과 잠정치’ 보도자료에 따르면 지난해 국내 건설공사액은 316조 원으로 전년보다 0.8% 줄었는데, 이중 민간발주 건설공사액은 전년대비 3.6%나 감소하였다.
건설사들의 회계보고서에도 이러한 상황이 그대로 담겨있다. 원자재 인건비 급등과 각종 제도로 인한 압박으로 인해 사업수익이 많이 악화되고 있다. 한 언론보도에 따르면, 국내 9대 건설사의 올 상반기 평균 매출 원가율은 91.3%로 집계됐다.
개별 기업으로 보면 현대건설 93.5%, 현대엔지니어링 93%, GS건설 90.7%, SK에코플랜트 90.7%, 롯데건설 94.4%, 포스코이앤씨의 원가율은 95.4%에 달한다. 코로나 이전 80%대 안팎이었던 원가율과 비교하면 갈수록 수익성이 악화되고 있어 중장기적으로 신규 주택공급이 쉽지 않을 것으로 예상된다.
이러한 상황에서 민간건설사들은 투자를 기피할 수밖에 없다. 정부는 민간, 공공부문 모두 과감한 투자를 주문하며 지난 7일 주택공급물량 확대 대책을 내놓았지만, 건설업계에서는 현실적으로 어렵다고 입을 모은다. 최근 현대경제연구원이 발표한 자료에 따르면 2022년도부터 시작된 착공 물량 감소로 인해 내년 수도권 주택 입주예정물량이 올해보다 38.7%, 지방 주택 공급량이 44.6% 감소할 것으로 내다봤다.
또한 올해 착공 물량마저 높은 공사비로 인해 분양가 상승이 불가피하고, 향후 주택공급부족 현상이 지속될 것으로 예측하고 있어 정비조합, 건설사도 결국 분양가를 높일 수밖에 없을 것으로 보인다.
