[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발·재건축 사업의 이주 시점이 도래하면 조합이 정한 이주기간에 조합원을 비롯한 거주자들이 모두 이주해야 한다. 이때 조합원이 사업구역 내에 소유한 주택 등에 거주하는 경우도 있지만, 해당 주택 등을 임차해 조합원이 아닌 세입자가 거주하는 경우가 있다. 어느 경우에나 조합원은 이주를 위해 비용이 소요된다. 직접 거주하는 경우에는 새로운 거처를 마련하기 위해 돈이 필요하고, 세입자가 거주하는 경우에는 세입자에게 임대차보증금을 돌려줘야 하기 때문에 마찬가지로 돈이 필요하다.



이때 활용할 수 있는 것이 이주비 대출이다. 통상 조합원에 대한 이주비가 토지보상법에 따라 결정되는 것으로 착각하는 사례가 많은데, 토지보상법에 따른 이주비 등은 현금청산대상자나 세입자와 같이 조합원이 아닌 자에 대한 손실보상금이다. 원칙적으로 조합원은 토지보상법에 따른 이주비 등을 수령할 권리가 없다.

그러나 조합원이 원활히 이주하기 위해서는 비용 마련이 시급하고, 이를 위해 조합에서는 일정 금액을 이주촉진비로 조합원에게 지급하고 주택담보대출의 일종인 이주비 대출을 알선하며 주택담보대출 이상으로 추가 이주비가 필요한 경우에는 추가 대출까지 알선한다. 또 조합원에 대해서는 이주비 이자를 조합에서 지원하거나 입주할 때 후불로 지급할 수 있도록 해 이주에 어려움이 없도록 조치한다.

그런데 이때 항상 문제가 되는 것이 이주비 대출을 받지 않은 조합원의 경우다. 이주비 대출과 관련해 조합에서 이주비 대출 이자 지원 등의 혜택을 부여할 경우 이 혜택을 받은 조합원에 대해 지출한 비용을 전체 조합원이 분담금으로 물어야 하는 불합리한 상황이 발생하기 때문이다. 그동안은 이주비 대출을 받지 않은 조합원이라고 하더라도 이주비 대출을 받은 조합원이 얻은 이자 상당액의 혜택 등을 환급하는 사례가 많지 않았다. 그러나 최근에는 이주비 대출을 받지 않은 조합원에 대해 이자 상당액의 혜택 등을 환급하는 조합들이 많아졌다. 관리처분계획이나 정관에 이와 같은 사항이 규정돼 있다면 그에 따라 이주비 대출을 받지 않은 조합원은 이자 상당액의 혜택 등을 환급받을 수 있다.



원조합원으로부터 이주비 대출이 실행된 이후에 입주권을 매수한 경우라면, 매도인이 이주비 대출을 받았다면 승계할 수 있고 이주비 대출을 받지 않았다면 조합의 관리처분계획이나 정관에 이주비 대출을 받지 않은 조합원에 관해 어떻게 규정하고 있는지 여부를 확인해 이를 입주권의 가격에 반영해 거래해야 한다. 또 이주비 대출을 받은 조합원도 이자 상당액의 혜택 등을 받았다면 이는 배당소득세가 과세될 수 있으니 주의해야 한다.