서울의 한 아파트 공사 현장(사진=연합뉴스)
리츠(REITs)는 여러 투자자가 돈을 모아 부동산에 투자하고, 추후 입주가 완료되면 임대 수익이나 매각 차익을 배당받는 투자 상품이다. 이 중에서도 ‘공공지원 민간임대 리츠’는 기본 리츠 운영 구조에 정부와 민간이 손을 잡고 참여해 임대주택을 제공하는 형태다. 브릿지론 상환에 어려움을 겪는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)사업장이 대상이 된다.
개인이나 기관 등도 투자를 하지만 기본적으로 정부가 지분투자로 참여하고 임대조건 등을 제시해 세입자를 보호한단 측면에서 임차 수요 확보가 안정적이다.17일 부동산 업계 및 리츠정보시스템 통계 수치를 분석해보면 부동산 리츠 중에서도 가장 높은 비중을 차지하고 있는 주택 리츠는 최근 지속적으로 증가하는 추세다. 주택 리츠가 빠르게 늘고 있는 데는 정부가 공공지원 민간임대 리츠 활성화를 유도하고 있기 때문이다. 지난달 기준 전국 주택 리츠는 총 208개 사업장으로 자산으로는 50조 5500억원 규모다. 이는 연초 202개 사업장의 47조 6600억원 규모에 비해 약 2조 8900억원 가량이 늘어난 수치다. 연도별로도 주택 리츠는 지속 증가세다. 2022년 12월 기준 165개 사업장에서 43조 5000억원 규모이던 주택 리츠는 2023년 12월 179개 사업장(44조 9400억원)에서 지난해 말 199개 사업장(47조 6600억원) 규모로 늘어났다.
특히 올해 들어 각종 금융지원에 제약이 많아지며 공공지원 민간임대 리츠로 자금을 조달하려는 주택 사업장 수요는 빠르게 증가한 데 반해 정부가 지원할 수 있는 한도는 많이 부족한 상황이다.
올해 초 공공지원 민간임대 리츠에 정부는 4500억원의 예산을 배분받았는데, 이는 이미 연초에 소진을 완료했다. 하지만 3000억원 추경을 통해 연내 7500억원 집행이 가능해지며 지난달 말 국토교통부는 중단된 공공지원 민간임대 기금투자심의위원회(기투위)를 개최하고, 8개 사업장에 대한 논의를 진행해 추가 지원을 진행키로 한 상황이다. 다만 보다 많은 사업장 지원을 위해 정부 출자 비율을 기존 14%에서 11%로 3%포인트 낮췄다. 한 사업장당 투자금을 낮추는 대신 더 많은 사업장에 투자금을 배분하기 위한 조치다.
국토부 관계자는 “심사를 대기하는 사업장 규모만 따지면 2조원인데, 그나마 대기 사업장들이 올해, 26년, 27년 등 자금 지원을 요청하는 시기가 달라 심사를 통해 적절하게 배분하고 있다”며 “최대한 많은 사업장에 지분투자를 하기 위해서 출자 비율을 낮출 수밖에 없었다”고 말했다.
업계에서는 출자 비율이 낮아지면서 사업장들 대부분 금융 계획을 다시 세워야 하고 부족한 자금 조달에 막막함을 겪는 곳이 많아졌다고 우려하는 분위기다.
한 업계 관계자는 “정부의 출자 비율이 낮아지면서 민간이 초기자본 비율이 높아져 어려움을 토로하는 곳이 많다”며 “사실 부동산이 대거 경공매로 나오는 것을 막고자 하는 취지를 살리려면 예산이 더 늘어야 하지만, 그게 안된다면 차라리 될만한 사업장을 가려 집중적으로 지원을 해야할 것”이라고 토로했다.
