국토교통부는 이런 내용을 담은 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 1일 발표했다. 이번 대책은 새 정부 국정과제 이행 차원에서 마련됐다. 이상주 국토부 국토도시실장은 “2014년에도 양성화가 있었지만 관리 대책이 병행되지 않아 위반이 반복됐다”며 “이번에는 마지막이라는 심정으로 대책을 마련했다”고 설명했다.
전국 위반건축물은 작년 말 기준 약 14만 8000동으로 2015년 8만 9000동에서 매년 5000~6000동씩 증가했다. 특히 주거용 위반건축물은 8만 3000동으로, 이 중 절반 이상인 4만6000동(54.7%)이 단독·다가구·다세대 등 소규모 주택에 집중돼 있다. 최근 창원시 불법 근생주택 붕괴사고로 인명피해가 발생하는 등 안전사고 우려도 커지고 있다.
‘위반건축물 합리적 관리방안’ 기본방향. (사진=국토교통부)
먼저 소규모 주거용 위반건축물을 안전 확보 조건으로 양성화한다. 국토부는 이번 조치로 대략 4만동 내외가 양성화 범위에 들어갈 것으로 보고 있다. 다만 대상 범위와 심의 기준은 국회 논의를 거쳐 확정한다. 과거에도 다섯 차례 양성화가 추진돼 2014년 당시 2만 6924동이 합법적 사용승인을 받았다.
양성화와 함께 제도도 개선한다. 우선 전용·일반 주거지역의 일조 기준을 완화한다. 이를 통해 3만~4만동에 달하는 발코니, 베란다 위반 사례를 줄이고 국민 생활방식에 맞는 기준을 마련한다는 계획이다. 또 노후주택 외부계단·보일러실·옥상 비가림시설은 층수·면적 산정에서 제외해 불필요한 위반 발생 요인을 줄인다.
불법행위를 근원적으로 차단하는 제도적 기반도 만든다. 준공 이후 불법 증·개축이 이뤄지는 현실을 반영해 ‘사후점검제’와 ‘성능확인제’를 신설하는 것이 골자다. 국토부는 준공 6개월~1년 후 현장 점검을 추가해 불법 행위를 차단하고, 건축물 ‘건강진단서’ 성격의 성능확인서를 도입해 거래·금융 과정에서 활용할 수 있게 한다는 계획이다.
또한 계약 시 건축물대장상 위반 사항 확인을 강화하고 거래 과정에서 불법 사실을 몰랐던 매수인·임차인이 피해를 보지 않도록 구상권 등 손해배상 책임을 명시하는 법적 근거도 마련한다. 이를 적용하면 매수인은 계약 단계에서 위반 여부를 확인할 수 있고, 불법행위를 한 전 건축주에게 원상복구 비용을 청구할 수 있게 된다. 이 실장은 “이번 제도는 선의의 피해자를 보호하고, 위반 건축물이 시장에서 자유롭게 거래되는 것을 줄이는 효과가 있을 것”이라고 말했다.
국토부는 건축설계·시공 단계에서 위반 가능성을 차단하기 위한 설계·감리 점검 가이드라인도 마련할 계획이다. 미등록 시공업자도 처벌 대상에 포함하며, 국민이 위반 여부를 손쉽게 확인할 수 있도록 별도의 위반건축물 정보 사이트도 개설한다.
◇ 구상권 신설·이행강제금 등 관리·제재 강화
위반건축물을 상시로 관리·감독하는 체계도 만든다. 국토부는 전국 건축물의 외부 위반행위를 즉각적으로 확인할 수 있도록 항공사진 변화 AI 분석시스템을 개발하고 이를 지자체 실태조사에 활용하도록 할 방침이다. 체계적 관리를 위해 지자체 조사권한과 역할을 강화하며 신설할 부동산 감독기구와도 협력한다.
또한 국토부는 위반건축물 여부를 네이버·직방·다방 등 민간 부동산 플랫폼에서도 확인할 수 있는 표시 체계도 마련할 방침이다. 이행강제금은 시정 완료 시까지 반복 부과하고, 매년 가중하도록 개선한다. 임대 등 영리 목적 위반은 가중비율을 높여 제재를 강화한다.
국토부는 국회에 계류 중인 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’과 연계해 이번 대책에 포함된 제도 강화 방안을 함께 심의할 수 있도록 신속히 발의할 방침이다. 법이 통과되면 국토부는 이번 대책에 포함된 제도 강화 방안을 국회에서 논의 중인 ‘특정건축물 정리에 관한 특별조치법’과 함께 심의될 수 있도록 신속히 발의한다는 방침이다. 법이 통과되면 즉시 하위법령과 지자체 업무 가이드라인을 마련해 시행하고 건축법 시행령 개정이나 행정적 개선과제도 지자체와 협의해 추진한다.
김윤덕 국토부 장관은 “이번 대책은 새 정부의 신속추진과제로서, 위반건축물로 인해 고통받는 국민의 어려움을 조속히 해소하기 위해 마련됐다”며 “이번 기회가 위반건축물 문제를 근본적으로 해결할 수 있는 적기인 만큼, 본 대책이 차질 없이 이행될 수 있도록 국회 및 지자체 등과 긴밀히 협력해나가겠다”고 말했다.
