[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 지금 집값 안정을 위한 핵심 대책은 빠른 공급 확대지만, 최근 정부가 내놓은 부동산 추가 대책은 여전히 시장에 ‘공급이 조속히 이루어지겠다’는 확신을 주지 못했다는 지적이 나왔다.

서종대 주택산업연구원 원장은 지난 17일 이데일리TV ‘어쨌든 경제’ 초대석에서 “이번 정부의 부동산 대책에서 아쉬운 점은 무엇이냐”는 질문에 “지난 10여 년간 전체 주택공급의 85%를 민간이, 15%를 공공이 담당해왔다”며 “9·7 대책이나 이번 대책 모두 민간 공급을 위축시켜온 요인을 충분히 해소하지 못했고, 아파트뿐 아니라 다세대·다가구 등 월세 전용 민간 공급을 활성화할 실효성 있는 지원책이 부족한 점이 아쉽다”고 평가했다.

서 원장은 또 “3기 신도시와 공공택지지구는 보상이나 지자체 협의 지연으로 공급이 늦어지고 있다”며 “지구별 애로 해소 추진계획이나 수요 대기자들이 안심할 수 있는 구체적인 공급 일정이 제시되지 않은 점도 아쉬운 부분”이라고 지적했다.

그는 “집을 단순한 투자재나 경제재로 볼 것이 아니라, 가정의 형성·성장·행복을 뒷받침하는 가치재로 인식해야 한다”며 “이번 대책에서 생애최초 구입자 대출규제는 완화됐지만, 일반 무주택자에 대한 강한 대출규제가 유지돼 주거 상향 이동이나 민간 공급 확대를 저해할 수 있다”고 우려했다.

이어 “어느 나라든 고가 주택을 대출 없이 사라고 하는 곳은 없다”며 “선진국은 사회초년생이나 무주택자가 집값의 10~20%만 보유해도 장기 모기지 대출로 내 집을 마련할 수 있게 지원한다. 우리나라도 주택도시기금이나 주택금융공사 대출을 통해 그런 방향으로 가고 있었는데, 집값을 잡겠다고 ‘돈 없으면 집을 사지 말라’는 식으로 정책 기조를 바꾸는 것이 옳은지 고민이 필요하다”고 말했다.

문제 해결 방향에 대해 그는 “과도한 수요자 대출규제가 공급 위축으로 이어질 수 있으므로, 투기와 무관한 무주택 실수요자의 구입자금·전세자금 대출은 조여서는 안 된다”며 “분양 아파트의 경우 담보가치에 문제가 없는데도 잔금대출을 제한하는 관행은 시정돼야 한다”고 제언했다.

또 “금융당국이 가계부채 문제를 이유로 주택담보대출을 조이지만, 신용대출과 달리 주담대는 담보가 있는 대출이므로 LTV를 50% 이하로 제한하면 집값이 절반으로 떨어져도 금융기관 부실은 발생하지 않는다”며 “선진국 중 가계부채를 이유로 모기지 대출을 제한한 사례는 없다”고 강조했다.

아울러 “투기를 억제하면서 ‘똘똘한 한 채’ 현상으로 인한 문제를 완화하기 위해 다주택 중과세 제도 개선에 대한 사회적 논의도 필요하다”고 덧붙였다.

최근 집값 상승 원인에 대해서는 “지난 40년간 집값은 경기·금리·주택수급·정부정책에 영향을 받아왔다”며 “이번에도 이 범주 안에서 설명할 수 있다”고 분석했다.

서 원장은 “작년 9월부터 시작된 미국 기준금리 인하가 국내 대출금리 하락으로 이어지고, 올해 들어 급격히 늘어난 유동성과 지난 3년간 누적된 공급 부족, 그리고 다주택 중과로 인한 ‘똘똘한 한 채’ 선호가 주택가격 상승에 복합적으로 작용하고 있다”고 평가했다.

“특히 과거와 달리 지방 주택시장은 여전히 침체에서 벗어나지 못하는 반면, 강남을 비롯한 수도권 핵심 지역만 급등하는 현상은 ‘똘똘한 한 채’ 영향이 크다”고 그는 강조했다.

주택산업의 미래에 대해 그는 “인간이 존재하는 한 주택과 주거문화는 지속될 것이며, AI·원격근무 확산과 여유로운 삶의 추구로 주택은 단순한 거주공간을 넘어 업무와 여가를 겸하는 공간으로 확장될 것”이라고 내다봤다.

이어 “2030년대 중반 이후 본격적인 주택시장 활동인구 감소 시기에는 대도시 집값이 하락하고, 강남 등 도심보다 자연과 어우러진 교외가 더 선호될 가능성도 있다”며 “주택업계도 이러한 사회 변화를 예측하고 대비해야 한다”고 조언했다.