특히 재개발·재건축 구역에 주택을 소유하고 있는 경우 조합원 분양자격 유무가 투기과열지구로 지정됨에 따라 달리 판단될 수 있어 주의해야 한다. 재개발·재건축 구역은 개발사업이 진행되고 있는 특성 때문에 투기수요가 몰릴 염려가 있어 여러 가지 규제가 적용된다. 투기과열지구로 지정된 지역 내 재개발·재건축 구역의 경우에는 특히 강력한 규제가 적용된다.
서울 노원구 상계5 재정비촉진구역 모습.(사진=연합뉴스)
크게 두 가지 규제를 주의해야 하는데 첫째로 조합원 지위를 일정기간 양도하지 못하게 된다. 이때 양도는 매매뿐만 아니라 증여와 같은 무상거래도 포함된다. 이혼과 상속처럼 부득이한 사유로 조합원 지위를 양도하게 된 경우에만 제외된다. 조합원 지위를 양도하지 못하는 기간에 종전 주택을 양도하게 되면 매수인은 조합원 지위를 승계하지 못하게 된다. 즉 조합원 분양 자격을 잃게 되는 것이다. 이때 매도인에게 다시 조합원 지위가 부활하는지 여부에 대해서는 하급심 판례가 엇갈리지만 원칙적으로 단체법적 법리에 반해 허용되지 않는다고 보면 된다.
구체적으로 재개발은 관리처분인가 이후부터 소유권이전등기시점까지, 재건축은 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기 시점까지 조합원 지위 양도가 금지된다. 몇가지 예외 사유가 존재하기는 하지만 증여 등의 조합원 지위 승계가 필요한 경우에는 재개발은 관리처분인가 이전까지, 재건축은 조합설립인가 이전까지 처리해야 한다.
둘째로 재당첨제한이 적용될 수 있다. 유사한 사업진행단계에 머무르는 투기과열지구 내 재개발·재건축 구역 내 주택을 여러 채 소유하고 있다면 반드시 따져봐야 한다. 예를 들어 투기과열지구로 지정된 A, B 재개발 구역에 각각 주택을 한 채씩 가지고 있는 경우에 A의 최초 관리처분인가일(또는 청약당첨일)로부터 B의 조합원 분양신청만료일이 5년 내이면 B 재개발 구역의 조합원 분양자격이 박탈된다. 이때 최초 관리처분인가일을 기준으로 하기 때문에 관리처분변경인가가 이루어지더라도 재당첨제한 여부가 달라지지 않지만, 이후 조합원 분양신청을 받는 재개발 구역이 재분양신청을 받게 되면 재당첨제한 여부가 달라질 수 있어 주의해야 한다.
김예림 변호사.
투기과열지구로 지정하면서 이처럼 강력한 규제가 적용됨에도 조합원 지위 양도금지와 재당첨제한에 대하여는 별도의 경과규정이 마련돼 있지 않다. 갑자기 투기과열지구로 지정되면서 재당첨제한이 적용될 위험이 있지만, 조합원 지위 양도도 금지돼 이러지도 저러지도 못하는 사례들이 늘어나고 있다. 시장의 혼란을 줄이기 위해서는 규제의 소급적용으로 인한 국민의 재산권이 과도하게 침해되는 일이 없도록 경과규정 등을 정교하게 설계할 필요가 있다.
