[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발에서 주택 소유자는 주택을 분양 받고, 상가 소유자는 상가를 분양 받는 것이 원칙이다. 그러나 실제 주택으로 사용하고 있지만 공부상 용도는 주택이 아닌 경우가 있다. 예를 들어 흔히 ‘근생빌라’로 부르는 경우다. 건축물대장에는 근린생활시설로 등재돼 있지만, 실제 주거생활을 할 수 있는 시설을 갖추고 주택으로 사용하는 사례다. 또 다른 사례로는 실제 사용 용도에 따라 그 용도를 주거용이나 업무용으로 구분하는 오피스텔도 생각해볼 수 있다.



이를 도시 및 주거환경정비법에서는 ‘사실상 주거’라고 부르고 있다. 실제 주택으로 사용하지만 공부상 용도는 주택이 아니기 때문에 사실상으로만 주택으로 사용한다는 뜻이다. 원칙적으로 사실상 주거의 경우에는 주택을 분양받을 수 없다. 다만 소유한 토지의 면적이 일정 범위를 넘거나 사실상 주거를 소유한 가구의 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 경우에는 예외적으로 주택을 분양받을 수 있게 된다.

또 사실상 주거에 대한 분양기준이 대부분 각 조례에서 한 차례 개정이 됐기 때문에 일정한 요건을 충족하면 사실상 주거의 경우에도 주택을 분양받을 여지가 있다. 서울의 경우에는 2008년 7월 30일 이전에 정비계획공람을 한 재개발 구역으로 2008년 7월 30일 이전부터 사실상 주거로 건축물을 사용하고 있었다면, 사실상 주거라고 하더라도 주택을 분양받을 수 있다. 만약 2008년 7월 30일 이후에 정비계획공람을 한 재개발 구역이라면 2008년 7월 30일 이전부터 사실상 주거로 건축물을 사용해왔으면서 세대원 전원이 정비구역지정고시일부터 분양신청 기간이 만료되는 날까지 무주택자인 경우에 한해 주택을 분양받을 수 있게 된다. 부산의 경우에는 사실상 주거에 대한 분양기준이 서울보다 완화돼 있다. 2019년 8월 7일을 기준으로 그 이전에 정비계획공람을 한 재개발 구역은 사실상 주거의 경우에도 주택을 분양받을 수 있고, 그 이후에 정비계획공람을 한 재개발 구역은 사실상 주거의 경우 주택 분양을 받을 수 없다.

이때 사실상 주거만을 소유하고 있는 경우도 있지만, 공부상 주택과 사실상 주거를 함께 소유하고 있는 사례도 생각해볼 수 있다. 이때 부동산의 규모가 크면 예외적으로 ‘1+1 분양’(추가 주택을 분양받아 2주택 분양)이 가능한데, 1+1 분양은 조합원의 종전자산평가금액이나 주거전용면적의 범위 내에서만 분양을 받을 수 있다. 예를 들어 전용면적 59㎡ 전용 84㎡를 분양받고자 한다면 기존에 소유한 주택의 주거전용면적이 143㎡를 넘거나 새로 분양받기로 한 아파트의 조합원 분양가를 합한 금액 이상으로 종전자산평가금액을 인정받아야 한다.



종종 사실상 주거와 관련해 1+1 분양을 받기 위한 주거전용면적에 사실상 주거의 면적도 포함할 수 있는지 여부가 문제된다. 관련 조례에 따르면 용도나 면적 등은 공부를 기준으로 결정하도록 돼 있다. 이런 이유로 대부분의 법원도 특별한 사정이 없으면 사실상 주거의 면적을 1+1 분양을 받기 위한 주거전용면적에 합산하지 않는 것으로 판단하고 있다. 다만 조합 정관 등에 공부 외에 재산세과세대장, 측량성과, 물건조서 등을 기준으로 주거전용면적을 산정할 수 있도록 별도로 정한 사례에서는 사실상 주거의 면적도 1+1 분양을 받기 위한 주거전용면적에 합산할 수 있는 것으로 보기도 했다.

재개발 주택 입주권을 목적으로 근생빌라나 오피스텔을 거래하고자 한다면, 사실상 주거에 대한 분양기준을 명확히 알고 있어야 한다. 재개발 사업지가 속한 지자체에 따라 그 기준이 달라질 수 있음에도 유의해야 한다.