서울시 한강 남쪽 아파트 전경. (사진=이데일리 노진환 기자)
◇ 시세 급등하자 세부담 상한 속출
공시가격 현실화율(69%)과 공정시장가액비율(종부세 60%·재산세 45%)을 모두 동결하더라도 최근 시세 상승분만으로 세부담 상한(1.5배)에 도달하는 단지가 속출할 전망이다. 강북권 한강벨트 지역의 보유세 인상 폭이 특히 클 것으로 예상한다.
마찬가지로 올해 실거래가가 급등한 성동구 옥수동 래미안옥수리버젠(84.8㎡) 은 내년 공시가격이 18억 4300만원으로 뛸 전망이다. 올해(13억 6400만원)보다 약 38% 상승한 값이다. 이때 보유세는 256만원에서 353만원으로 50% 오른다. 이 외에도 용산 효창동 KCC스위첸(84.91㎡) 은 최근 실거래가가 19억3000만원 수준까지 올라, 올해 공시가격 10억 400만원에서 내년도 11억 5460만원으로 약 15% 상승할 가능성이 있다. 종합부동산세 과세 대상 구간에 진입한 만큼, 과세표준이 높아져 보유세 등 세부담이 커질 수 있다.
강남권은 절대 세액이 큰 만큼 타격도 클 전망이다. 강남구 대치동 은마아파트(84㎡) 는 추정 공시가격이 올해 기준 29억 9740만원으로, 전년(20억 4700만원)보다 46%가량 오른다. 시세 상승만으로 공시가격이 10억원 가까이 늘면서 보유세가 세부담 상한까지 치솟아 올해 700만원대에서 내년 1000만원대에 진입할 수 있다는 것이다. 서초구 반포자이(84㎡) 역시 내년도 공시가격이 올해보다 약 40% 상승하면 보유세는 올해 1275만원에서 1790만원으로 오른다.
최근 거래가 활발한 송파구도 직격탄을 맞는다. 공시가격이 2억~3억원 오르면 과세표준이 즉시 확대돼, 현실화율을 동결하더라도 세부담이 커지기 때문이다. 실거래 상승률을 반영한 추정에 따르면 잠실엘스(84.97㎡) 의 내년 공시가격은 올해 16억 9800만원에서 20%가량 오른 20억 3760만원, 파크리오(84.97㎡) 는 14억 9000만원에서 17억 8800만원 수준으로 상승할 전망이다.
◇ 정부 “공시가 동결” 방침에도 우려 커져
이처럼 한강벨트와 강남 3구 등 공시가격 15억~20억원 수준 주택 시세가 20억~30억원 수준으로 급증하자 정부는 내년도 공시가격을 올해 수준으로 동결하겠다고 했다. 김윤덕 국토부 장관은 지난달 29일 국정감사에서 공시가격 현실화율을 조정할 계획이 없다며 “윤석열 정부에서 내놓은 대책을 유지하는 것으로 방침을 정했다”고 했다. 세금 급등을 막기 위한 최소한의 조치로 풀이된다. 국토부는 오는 13일 ‘부동산 가격공시 정책 개선 공청회’를 열어 내년도 현실화율과 공시가격 산정 기준을 확정할 예정이다.
그러나 시장에서는 현실화율 동결만으로는 세부담 완화 효과가 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 올해 들어 서울 아파트값이 20% 이상 오른 상황에서, 공정시장가액비율 조정 여부가 향후 세금 규모를 결정짓는 핵심 변수로 꼽힌다. 만약 정부가 공정시장가액비율을 현재 60%에서 80%로, 재산세 비율을 45%에서 60% 수준으로 되돌린다면 주요 단지의 세금은 일제히 세부담 상한인 1.5배에 근접할 것으로 예상된다.
이에 전문가들은 단기적 대응과 함께 장기적 보유세 체계 개편도 필요하다고 지적한다. 우병탁 전문위원은 “올해 공시가격 현실화율을 동결해도 시세 상승분만으로도 세부담이 커질 수밖에 없다”며 “이번에는 동결했지만 시세와의 괴리가 더 커지는 것을 방지하기 위해 현실화율은 점진적으로 완만하게 높여나가는 것이 바람직하다”고 말했다. 이어 “공정시장가액비율은 집값 상승기에는 선행을 최소화하거나 완화하는 식으로 유연하게 운영할 필요가 있다”며 “더 비싼 주택이 더 많은 세금을 내는 방향으로 가되, 상승기에는 그 속도를 어떻게 조절할지 제도적 고민이 필요하다”고 강조했다.
