이번 분석은 토허구역 효력이 발생한 지난달 20일을 기준으로 10월1일~19일과 10월20일~11월12일에 동일 단지, 동일 면적에서 각각 1건 이상 거래가 발생한 아파트를 대상으로 했다.
강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역에서 발생한 신고가 66건 중, 40건(61%)이 ‘15억 초과’ 아파트에서 나오는 등 고가 아파트 거래가 오름세를 주도한 것으로 파악됐다.
원조 토허제 지역인 강남3구에서는 한 달 새 평균 매매가가 2.2% 상승했다. 신고가 거래도 288건으로 서울 전체 신고가의 81%가 강남3구에서 나왔다.
아울러 10·15 대책에 따른 실거주 의무 강화가 신축 선호 현상을 강화하는 흐름도 감지된다. 토허구역 내에선 2년간 실거주 의무가 발생해 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 원천봉쇄된다.
서울 내 연식별 가격 추이를 보면, 입주 10년 이하 ‘신축급’ 아파트가 평균 3.4% 상승하며 가장 높은 상승률을 기록했다. 이는 ‘30년 이상’(2.0%)이나 ‘11~29년’(1.4%) 아파트보다 2배 가까이 높은 상승폭이다.
경기도의 경우 갭투자를 하거나 대출 의존도가 높은 매매 수요가 규제를 피해 이동하는 ‘풍선효과’가 나타났다.
대책 이후 경기도 비규제지역에서는 평균 매매가가 1.1% 상승했다 신고가 거래는 182건 발생했는데, 이는 같은 기간 경기 규제지역에서 신고가 거래가 3건 나온 것을 훌쩍 뛰어넘은 수치다. 서울 신규 규제지역(신고가 66건)과 비교하면 2.8배 많았다.
특히 가격 상승과 신고가 랠리는 서울 접근성이 좋은 특정 지역에 집중됐다. 구리시는 평균 매매가가 1.8% 오르며 28건의 신고가를 기록했고, 화성시 역시 1.7% 상승하며 41건의 신고가로 1위를 차지했다.
이외에도 용인시(+1.5%, 신고가 13건), 고양시(+1.4%, 신고가 11건), 남양주시(+1.2%, 신고가 18건) 등이 뒤를 이었다. 이 5개 시가 경기도 비규제지역 전체 신고가(182건)의 약 60%(110건)를 차지했다.
이재윤 집토스 대표는 “이번 대책으로 똘똘한 한 채 쏠림 현상이 더욱 가속화되고 있다”며 “규제지역의 거래량이 급감하며 표면적인 집값 상승세는 둔화된 것처럼 보이나, 고가 아파트의 매수세는 이어져 점차 자산 가치의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상된다”고 밝혔다．
