외국인 부동산 거래 위법의심행위 사례 중 해외자금 불법반입 의심 사례. (사진=국토교통부)
국토부는 2024년 6월부터 2025년 5월까지 신고된 외국인의 주택 거래 438건을 조사해 전체의 47.9%에 해당하는 210건에서 290건의 위법 의심행위를 확인했다. 주요 위법 의심 유형은 △해외자금 불법반입(39건) △임대업 불가 비자(H2)로 임대수익 수취 등 무자격 임대업(5건) △특수관계인 차입 등 편법증여 의심(57건) △기업 대출금의 주택 매수 사용(13건) △명의신탁 의심(14건) △거래금액·계약일 허위신고(162건) 등이다.
구체적인 사례도 제시됐다. 한 외국인은 125억원짜리 단독주택 매수 과정에서 연 9000만원의 국내 근로소득으로는 설명되지 않는 해외 소득을 제3국을 거쳐 국내로 입금해 자금 출처가 불분명했다.
비자 요건 위반도 확인됐다. 방문취업(H2) 비자로 체류 중인 외국인이 임대업이 불가한 체류자격임에도 임대보증금을 승계하고 월세 수익을 수취한 사례가 확인됐고, 특수관계인 명의의 법인에서 거액을 빌려 주택을 매수한 경우, 부모를 임차인으로 세워 고액 전세보증금을 끼운 거래 등도 다수 포착됐다. 일부 지역에서는 외국인 매수인과 중개업자가 공모해 중개업자가 실제 거래권리를 행사한 명의신탁 의심 사례도 적발했다.
◇ 中→美 순으로 많아…“향후 제재 수위 높일 것”
적발된 의심행위를 국적별(건수 기준)로 보면 중국인이 125건으로 가장 많았고, 미국인 78건, 호주 21건, 캐나다 14건 순으로 많았다. 국적별 전체 거래량 대비 위법의심 비율은 미국인이 3.7%, 중국인이 1.4%로 집계됐다. 국토부 관계자는 “한 건의 거래가 여러 법률을 동시에 위반할 경우 모든 소관기관 통보 기준으로 집계했다”고 설명했다.
지역별로는 서울 지역에서 88건의 위법의심행위가 적발됐다. 이어 경기 61건, 충남 48건, 인천 32건 순으로 나타나 외국인의 위법 거래가 수도권을 중심으로 집중된 것으로 파악됐다.
정부는 적발된 위반 의심거래를 관계기관에 통보해 강도 높은 후속조치를 진행할 계획이다. 법무부는 체류자격 외 영리활동이 확인되면 출입국관리법에 따라 최대 3년 이하 징역 또는 3000만원 이하 벌금을 부과한다. 국세청은 소득 누락·편법 증여를 조사하고 전세금·차입금 상환 과정을 추적한다. 관세청은 환치기·신고 누락이 적발되면 외국환거래법에 따라 처벌한다. 경찰청은 실소유자가 다른 경우 부동산실명법 위반 여부를 수사한다.
외국인 이상거래 적발 시 제재 수위를 상향하는 방안도 검토하고 있다. 부동산 감독 추진단은 “외국인의 위법 거래행위가 주택시장 질서를 교란하고 국민에게 심각한 피해를 줄 수 있다”며 향후 제재 강화 방안을 협의체에서 논의할 계획이라고 밝혔다. 구체적으로는 자금조달계획서에 해외자금 조달 내역을 포함하도록 시행규칙을 연내 개정하고, 탈세 혐의나 의심 거래는 해당 외국인의 본국에도 통보하는 것이 꼽힌다.
김규철 국토부 주택토지실장은 “이번 기획조사가 외국인의 부동산 취득 과정에서 발생하는 불법행위를 차단하는 데 기여하길 기대한다”며 “현재 추진 중인 수도권 주택 이상거래 기획조사, 외국인 비주택·토지 이상거래 기획조사 등에 대해서도 연말까지 차질 없이 진행하여 부동산 시장의 거래질서 확립을 위해 지속적으로 노력해 나갈 계획”이라고 말했다.
