[이데일리 김형환 기자] 정부에서 추진 중인 도심 공급을 위한 공공 주도 재개발·재건축 등 정비사업의 성공을 위해 공공이 ‘시행’이 아닌 ‘대행’의 역할을 맡아야 한다는 주장이 나왔다. 이와 함께 재건축초과이익환수제(재초환) 완화 등으로 민간 시행 대비 공공을 선택할 유인책을 늘려야 한다고 덧붙였다.

이지현 주택산업연구원(주산연) 도시정비실장은 19일 서울 여의도 국회 의원회관에서 열린 ‘도시정비 활성화 및 신속추진을 위한 공공참여 촉진 방안’ 세미나에서 “주택 공급이 시급한 상황에서 정비사업의 속도와 주민 수용성을 높일 방안이 필요하다”며 “공공 참여 장점을 살리고 조합원 우려를 최소화하는 ‘공공 대행형 정비사업’이 방향”이라고 강조했다.

앞서 정부는 9·7 부동산 대책을 통해 공공 도심복합사업 시즌2를 발표하고 공공 주도 정비사업으로 서울을 비롯한 수도권에 용적률 완화 등 인센티브를 제공하는 방식으로 2030년까지 수도권 5만호를 착공하겠다는 계획을 발표했다. 국회에서도 관련 법 개정안이 연이어 발의되고 있다. 진성준 더불어민주당 의원은 한국토지주택공사(LH) 등 공기업이 기존 토지·건축물 소유자의 소유권을 이전 받아 정비사업을 직접 시행할 수 있도록 하는 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’ 개정안을 발의했다.

다만 공공 주도의 정비사업에 대한 우려도 큰 상황이다. 지나치게 임대주택 등 공공기여가 많고 공공 시행에 대한 주민들의 불신도 크다. 게다가 공공 시행 방식의 장점이던 인허가 관련 통합심의와 용적률 특례가 서울시의 ‘신속통합기획’ 등으로 민간 시행에도 확장되며 공공 시행만이 가진 장점이 사라진 상황이다. 이 같은 이유로 지난 6월 기준 서울 정비사업지 300개소 중 공공 시행 방식은 18개소(6%)에 불과하다.

주산연은 이 같은 문제를 해결하기 위해 ‘조합원이 선호할 수 있는 공공참여 모델’이 필요하다고 강조했다. 주요 의사결정 권한은 조합에 유지하고 공공이 전문성 필요영역에서만 나서야 한다는 것이다. 즉 LH 등 공공이 ‘시행사’가 아닌 ‘대행사’의 역할을 하는 ‘공공 대행형 정비사업’을 만들어 가야 한다는 것이다. 이 실장은 “예컨대 시공사 선정 업무는 공공이 대행하되 최종 결정은 조합 총회로 의결하는 식의 의사결정권 보장이 필요하다”며 “민간 방식과 동일한 공공임대 비율과 기부채납 완화 등도 이뤄져야 한다”고 설명했다.

이와 함께 공공 방식의 선호도를 높이기 위해 ‘재초환 50% 감면 적용’도 필요하다는 게 주산연의 설명이다. 재초환은 재건축으로 얻은 초과 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘을 경우 초과 이익의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다. 이 실장은 “공공참여 방식 적용됐을 때 재초환 50% 감면 통해 신속한 사업 수주 도모할 수 있다”며 “주택공급 촉진을 통한 집값 안정을 꾀할 수 있을 것”이라고 부연했다. 수도권 41개 단지 가구당 평균 1억 2000만원이 부과 예상되는 상황에서 50%을 감면해준다면 6000만원 가량을 아낄 수 있게 되는 것이다.

주산연은 이외에도 △추가 이주비 대출 지원 △시공사 선정 지원 △공사비 협상 및 품질·공정관리 대행 △사업 융자 및 보증 △사업비 집행 투명화 등이 필요하다고 제언했다.

이날 토론회를 공동주관한 이언주 더불어민주당 최고위원은 “(지금 당장 공급이 부족해) 늦어지는 것은 어쩔 수 없지만 언제까지 얼만큼 공급할 것인지 예측 가능성을 높이면서 성장과 안정을 달성할 수 있도록 하겠다”며 “좋은 대안 마련해서 (정책에) 반영할 수 있는 것들은 반영하도록 하겠다”고 말했다.