(사진=챗GPT로 생성)
청년안심주택은 서울시가 청년층의 주거비 부담을 덜기 위해 민간사업자와 함께 공급하는 임대주택이다. 대부분 중소 건설사가 프로젝트파이낸싱(PF) 방식으로 사업을 진행해 대출 비율이 높아서 HUG 사업자 임대보증 요건인 △LTV 60% 이하 △LTV+임차보증금 90% 이하를 충족하지 못하는 단지가 적잖다. 실제로 지난달 기준 청년안심주택 3166가구 중 773가구(24%)가 보증보험 미가입 상태인 것으로 나타났다.
‘서울시가 관리하는 안심주택에 살면서도 보증금을 떼일 수 있다’는 불안이 커지자 서울시는 지난달 2일 ‘청년안심주택 임차인 보호 및 재구조화 방안’을 발표해 선순위·후순위 임차인 모두에게 연내 보증금을 선지급하기로 했다. 또 정부에는 민간임대주택에 관한 특별법을 마련할 것과 임대사업자 등록기준 강화 등을 건의했다.
이후 근본적인 재발 방지를 위해 보증보험 미가입 원인이 되는 LTV 기준을 조정해야 한다는 지적이 나오면서 서울시는 HUG와 지난 8월부터 청년안심주택 사업자의 임대보증발급 기준 완화를 논의해 왔다. LTV 상한을 현행 60%에서 80%로 한시 완화하고, LTV 산정 시 상가 대출분을 제외하는 방식 등을 통해 청년임대주택 임대사업자가 HUG 보증보험에 가입할 수 있는 문턱을 낮춰달라는 것이다.
서울시 관계자는 “지난달 중순 LTV 완화 요청 공문을 이미 발송했고 HUG와 직접 만나 논의도 진행했다”며 “(HUG 주무부처인) 국토부도 구조적 문제를 인식하고 있어 필요한 법 개정이 연내 발의될 예정”이라고 했다.
하지만 HUG의 입장은 달랐다. LTV를 60%에서 80%로 완화하면 보증사고 위험이 커지는 만큼 서울시가 재정 분담 또는 리스크 보전 방안을 우선 제시해야 하는데 이를 제시하지 않고 있다고 했다. HUG 관계자는 “완화 시 리스크가 얼마나 증가하는지, 상가대출을 제외할지 등 서울시의 구체적인 제안이 전제돼야 검토가 가능하다”고 말했다.
양측이 책임 분담 방식과 리스크 관리 기준을 놓고 합의에 이르지 못해 보증보험 미가입 상태가 이어지면서 추가 피해 우려가 여전히 남아 있다는 지적이 나온다. 이 때문에 세입자와 예비 세입자의 불안도 해소되지 않고 있다. 서울 내 한 신축 청년안심주택에 내달 입주를 앞둔 김모(28) 씨는 “지난 뉴스를 보고 불안해 보증보험 가입 여부를 알아봤는데 입주 후 개별로 가입한다고 했고 보증금 전액에 대한 가입도 아니라고 한다”며 “제도 개선이 아직 안 됐다고 하더라”고 했다. 그러면서 “보증금이 적지 않은데 혹시라도 문제가 생길까 걱정돼 입주를 망설이고 있다”고 덧붙였다.
전문가들은 협의 지연이 또 다른 피해로 이어질 수 있다고 지적한다. 고준석 연세대 상남연구원 교수는 “서울시와 HUG의 협의가 계속 어긋나면 결국 피해는 임차인에게 돌아간다”고 말했다. 그는 “단기적으로는 주택임대차보호법에 따라 선순위 권리가 있는 경우 전세 계약을 제한하는 특례 조치도 검토할 수 있겠지만 이 또한 법 개정이 필요한 사안”이라며 “HUG와 시가 중재에 나서 제도 개선을 서둘러야 한다”고 말했다.
