국토교통부가 10·15 부동산 대책 이후 서울 전 지역을 규제지역(투기과열지구·조정대상지역)으로 묶으며 불가했던 ‘조합원 지위 양도’를 대책 이전 가계약건에 대해 인정해주기로 했지만 여전히 과제가 산적한 상황이다. 주택 공급 절벽이 심화되는 상황에서 재개발·재건축 활성화를 위해 규제를 조정해야 한다는 목소리가 나온다.
오세훈 서울시장이 지난 8월 서울 서대문구 현저동 모아타운 현장 점검에 앞서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)
◇일부 예외에도 여전히 난관…모아타운도 ‘위기’
23일 국토교통부에 따르면 10·15 대책 이전 주택 거래 허가를 신청하는 절차를 이행하던 중 투기과열지구로 지정됐고 지정 후 해당 거래 허가에 따라 계약이 체결된 경우에 예외적으로 조합원 지위 양도를 인정하기로 했다. 재개발·재건축으로 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶였던 곳 중 구청으로부터 거래 허가를 기다리던 이들이 하루아침에 투기과열지구로 묶이며 거래 자체가 막혔던 사례가 해결된 것이다. 목동 재건축 조합 관계자는 “발표 이후 청천벽력 같은 소식에 많은 조합원들이 불안해 했다”며 “(예외 인정으로) 한숨 돌렸지만 여전히 가야 할 길이 멀다”고 설명했다.
이번 예외 인정에도 여전히 재건축·재개발은 어려운 상황이다. 일부를 제외하고 여전히 조합원 지위 양도가 불가하고 조합원 지위 양도가 불가능할 경우 분담금을 낼 형편이 되지 않는 이들의 반대로 사업이 지연될 가능성이 크다. 가장 피해가 클 것으로 예상되는 곳은 모아타운·모아주택이다. 소규모 정비사업이자 오세훈 서울시장의 대표 정비사업 브랜드인 모아타운의 경우 통상 재개발 사업으로 이해되지만 소규모주택 정비사업으로 분류돼 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 불가하다.
모아타운을 추진하는 곳은 대부분 저층노후지역이기 때문에 분담금 부담 여력이 없어 조합원 지위 양도가 어려울 경우 사업 자체가 진행되기 어렵다. 강서구의 한 모아타운 인근 공인중개사는 “추진위에서 대책 발표 이후에 사업 추진이 어렵겠다며 낙담하는 분위기”라며 “조합 설립 자체도 어려운 상황에서 (조합원 지위 양도 불가는) 결정타”라고 말했다.
노원미래도시정비사업추진단이 노원 일대에 붙인 현수막. (사진=노원미래도시정비사업추진단 제공)
◇다물건자·다주택자도 ‘반대’…“규제 해제” 목소리
조합원당 주택 공급 수가 1가구로 제한된 점과 5년 재당첨 제한이 걸리는 점은 재건축 사업에 큰 장애물로 꼽힌다. 조합원 지위 양도도 큰 장애물이긴 하지만 비교적 분담금 부담 여유가 있기 때문이다. 1가구로 제한할 경우 재건축 단지에 여러 채를 보유한 다물건자들은 현금청산 대상이 된다. 다른 정비사업 단지를 주택을 추가로 보유하는 경우 관리처분인가 시기가 5년 내로 겹치면 1가구를 제외한 나머지는 현금청산을 해야한다. 이 같은 이유로 다물건자들과 다주택자들이 정비사업에 반대하고 구청 등에 각종 민원을 넣고 있다.
목동의 한 재건축 조합 관계자는 “이런 말 자체를 하는 것이 사업에 방해가 될까 우려되긴 하지만 내부 반발이 없지는 않다”며 “이렇게 내부 반발이 있을 경우 재건축이 우리의 타임라인대로 이뤄질 수 있을지 걱정”이라고 토로했다. 특히 다물건자들의 경우 정부의 정책이 바뀔 때까지 사업을 무기한으로 연기하자는 주장도 하고 있다고 덧붙였다.
이에 상대적으로 집값이 크게 오르지 않은 지역들에서는 토허구역 및 규제지역 해제를 요구하고 있다. 노원미래도시정비사업추진단은 규제 해제를 촉구하며 직접 돈을 모아 노원구 전역에 현수막을 내걸고 있다. 이들은 ‘강남 투기vs노원 정비사업, 같은 잣대로 재단하지 마라’, ‘노원 주민은 투기꾼이 아니다. 토허제 당장 철회하라’ 등의 주장을 이어가고 있다.
전문가들은 일부 지역을 제외하고 규제를 해제하거나 조합원 지위 양도 등 재건축·재개발 추진에 방해가 되는 요소를 예외 조항으로 넣어야 한다고 주장했다. 심형석 우대빵부동산연구소장은 “정비사업이 늦어지는 것은 (공급이) 없어지는 것이나 마찬가지”라며 “이번 규제에서 분양가상한제를 예외 조항으로 넣었듯이 조합원 지위 양도 등을 예외로 두는 조정이 필요하다”고 제언했다.
