[이데일리 이다원 기자] 서울 전세 시장에서 매물은 마르고 가격은 내리지 않는 ‘이중고’가 심화하자 재계약 수요가 급증하고 있다. 시장 유통 물량이 잠긴 상황에서 이사 갈 곳을 찾지 못한 세입자들이 기존 계약을 연장하는 것이다. 갱신청구권 사용 건수도 전년 대비 2배로 뛰며 사실상 ‘4년 전세’가 굳어지는 모양새다.

7일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 10월 15일부터 12월 3일까지 체결된 전세 계약 중 갱신 건수는 7737건에 달했다. 같은 기간 전체 전세 거래(1만 6833건)의 절반에 가까운 45.9%가 재계약이었던 셈이다. 특히 이 기간 계약갱신청구권을 사용해 ‘2+2년’ 거주를 확정한 사례는 4285건으로 전체 갱신 건의 55.4%를 차지했다.

◇ ‘2+2’ 카드 꺼내는 세입자…갱신권 사용 급증

전세 계약 갱신 흐름은 연간 추이에서도 뚜렷하다. 최근 5년간 갱신 건수는 △2021년 2만 8917건에서 △2022년 5만 8854건으로 정점을 찍은 뒤 △2023년 4만 4935건 △2024년 4만 5910건으로 꾸준한 흐름을 보이다가 △올해 5만 4438건으로 다시 급증했다.

특히 ‘계약갱신청구권’ 사용이 다시 활발해졌다는 점은 주목할 만하다. 올해(12월 3일 기준) 청구권 행사 건수는 총 3만 764건으로 전체 전세 계약(12만 8081건)의 약 24%에 달했다. 최근 5년간 청구권 사용 추이를 보면 주택임대차보호법을 비롯한 ‘임대차 3법’이 안착하던 2021년 2만 572건이었던 행사 건수가 전세 호황기이던 △2022년 3만 8895건으로 정점을 찍었다가 2023년 1만 6051건, 2024년 1만 5789건으로 줄어드는 양상이 나타난다. 전셋값이 급락해 ‘역전세’ 우려가 컸던 지난 2년간 세입자들이 굳이 1회뿐인 갱신권을 소진할 유인이 사라졌기 때문이다.

하지만 올해 들어 서울 주요 단지 전셋값이 다시 상승세로 돌아서자 상황이 반전됐다. 갱신권 사용량이 전년 대비 2배 수준으로 폭증하며 시장에서는 전세 계약이 2년이 아닌 ‘4년(2+2)’ 단위로 이루어지는 것이 보편적인 관행으로 자리 잡았다는 분석이 나온다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “세입자 입장에서는 이사비 부담을 더느니 5% 올려주고 사는 게 낫고 집주인 역시 중개수수료 등을 고려할 때 재계약이 유리하다”며 “서로의 이해관계가 맞아떨어지며 재계약을 택하는 분위기”라고 진단했다.

◇ “매물 잠김에 억눌린 가격...내년 시장 뇌관 될 수도”

문제는 이러한 갱신 흐름이 당장의 주거 안정에는 기여하지만 장기적으로는 시장의 잠재적 불안 요인이 될 수 있다는 점이다. 갱신청구권을 사용하면 5% 상한제 때문에 4년간 시세 반영이 억제되는데 이 물량이 만기 후 신규 매물로 나올 때 집주인이 그동안 못 올린 보증금을 한꺼번에 반영하려 할 가능성이 높기 때문이다. 대출 규제와 실거주 의무 강화, 입주장 전세대출 제한 등이 맞물려 시장의 전세 유통 물량 자체가 줄면서 가격 변동 폭이 더욱 커질 수 있다.

전문가들은 이 같은 ‘매물 잠김’과 ‘가격 왜곡’이 내년 시장의 핵심 변수가 될 것으로 내다봤다. 우병탁 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 “4년 동안 잠겨있던 매물이 신규 시장에 나올 때 집주인들은 그간 반영하지 못한 시세 상승분을 한꺼번에 올리려 할 것”이라며 “이는 예상된 수순이며 결국 이러한 매물들이 전체 전셋값을 아래서부터 밀어 올리는 기제가 될 수밖에 없다”고 분석했다.

그러면서 “당초 ‘4년 거주 보장’의 입법 취지는 좋았으나 전세 만기 시점이 공교롭게도 현재의 매물 부족·가격 상승기와 맞물리면서 내년 임대차 시장의 위기가 심화될 수 있다”고 우려했다.

박원갑 위원 또한 “시장에 도는 유통 매물이 줄어들면 작은 변수만으로도 전세 가격이 급등할 수 있다”고 지적했다.