[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 재개발·재건축 구역에 주택 등을 소유하고 있다면, 원칙적으로 조합원 자격을 인정받게 된다. 이때 조합원이 보장받아야 할 가장 핵심적 권리는 ‘분양신청권’이다. 재개발·재건축 사업으로 새로 지어진 아파트를 비교적 저렴한 가격에 분양받을 수 있는 권리다.

다만 재개발·재건축 사업에서 조합원의 분양자격은 매우 까다롭고 엄격한 기준으로 판단한다. 개발이 진행되면 자연히 투기 수요가 몰릴 수밖에 없어 이를 막기 위한 조치다. 조합원 분양자격에 관한 사항은 관련 법에 구체적으로 정해져 있고, 이는 특별한 사정이 없으면 당사자 사이에 합의로 달리 정할 수 없는 강행규정에 해당한다.

예를 들어 도시 및 주거환경정비법에는 조합원 1명이 같은 사업구역 내에 여러 주택 등을 소유하고 있거나 여러 명이 하나의 주택 등을 소유하고 있는 경우 1명의 조합원으로 보아 분양자격을 결정한다. 다시 말해 여러 부동산을 소유하고 있는 다물권자나 하나의 부동산을 여러 명이 소유한 공유자의 경우에도 하나의 주택만을 분양받는 것이 원칙이라는 뜻이다. 조합에서 임의로 이와 같은 규정을 배제하고 다물권자나 공유자에게 여러 주택을 분양할 수는 없다.

문제는 투기 수요를 차단할 목적으로 조합원 분양자격에 관한 규정이 관련 법에 매우 복잡하게 정해져 있다는 점이다. 또 이에 대한 해석도 법원마다 엇갈리기도 한다. 따라서 조합원 분양자격에 관한 사항은 가장 보수적으로 따져 조합원 입주권 매매나 증여 등의 의사결정을 하는 것이 바람직하다.

최근에도 1세대가 여러 주택을 소유하고 있는 상황에서 그중 일부 세대가 소유한 주택만을 양수한 경우, 양수자의 조합원 분양자격에 관해 기존 해석 등과 다른 대법원 판결이 등장하면서 조합원 분양자격을 둘러싼 혼란이 발생했다. 기존 법제처 해석이나 다수의 하급심 판례에 따르면, 다물권세대 중 일부 세대로부터 주택을 양수한 경우 이에 관한 별도의 규정이 없다는 이유로 단독 조합원 분양자격을 인정했다. 그러나 최근 대법원은 “수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 경우 수인을 대표하는 1명을 조합원으로 본다”고 관련 법에 규정돼 있으므로, 다물권세대 중 일부 세대로부터 주택을 양수한 경우 원칙적으로 단독 조합원 분양자격을 인정받을 수 없는 것으로 봤다.

이처럼 조합원 분양자격에 관한 기준이 대법원 판결로 변경되면서 기존 해석 등에 따라 조합원 분양자격을 판단했던 재개발·재건축 사업지에 혼란이 발생했다. 여기에 이미 단독 조합원 분양자격이 존재하는 것을 전제로 매매 등의 수많은 법률행위가 이루어져 거래 당사자 사이의 이해관계도 복잡해졌다. 조합원 분양자격에 관한 사항이다보니, 이를 조합에서 총회 결의를 거치거나 정관에 달리 정해 구제하는 것도 어렵다.

결국 조합원 입주권을 목적으로 매매, 증여 등의 거래를 하는 경우 관련 법이 매우 복잡하고, 그에 대한 해석도 이미 확립된 사례가 적어 언제든지 달라질 수 있다는 점을 고려해, 신중하고 보수적으로 접근하는 것이 바람직하다. 또, 이런 예측하지 못한 상황으로 손해를 입지 않기 위해서는 매수인이 단독 조합원 입주권을 인정받지 못할 경우에 어떻게 조치할 것인지도 구체적으로 문서로 남길 필요가 있다.