[이데일리 김은경 기자] 이재명 정부의 부동산 정책에 대해 전문가 다수가 사실상 낙제점에 가까운 혹독한 평가를 내렸다. 수요 억제에 정책의 초점이 맞춰지면서 거래만 위축되고 집값 안정이라는 정책 목표는 달성하지 못했다는 지적이다. 전문가들은 내년 주택시장의 최대 변수로 ‘공급 공백’을 지목하며 현 정책 기조가 이어질 경우 집값 상승 압력이 더 커질 수 있다고 경고했다.

이데일리가 이달 24일부터 29일까지 부동산 연구기관 연구원과 학계, 시장 전문가 15명을 상대로 설문조사한 결과 응답자들은 이재명 정부의 부동산 정책에 대해 전반적으로 낮은 점수를 매겼다. 전체 응답자 15명 가운데 7명(46.7%)이 ‘C학점’, 4명(26.7%)이 ‘F학점’을 줬다. 여기에 ‘D학점’이 2명(13.3%) 더해지며 응답자의 86.7%가 ‘C 이하’ 평가를 내렸다. ‘B학점’을 준 응답자는 2명(13.3%)에 그쳤고 ‘A학점’을 준 응답자는 단 한 명도 없었다. 정책 평가를 낮게 준 핵심 이유로는 수요 억제 일변도의 규제 기조와 그에 따른 거래 위축, 민간 공급 기반 약화를 공통으로 지목했다. 이 같은 정책 실패와 공급 공백 우려 속에서 응답자들은 내년 주택 가격이 상승할 것이라는 데 전원 의견이 일치했다.

◇대출 규제 강화·세제 예고에 ‘공급 공백’ 우려

전문가들은 내년 부동산 시장을 지배할 최대 키워드로 ‘주택 공급 부족’(11명·73.3%)을 꼽았다. 정부가 9·7 주택 공급 대책을 통해 수도권에 5년간 135만 가구를 공급하겠다고 밝혔지만 내년 공급 절벽은 불가피한 상황이다. 특히 재건축·재개발을 중심으로 한 민간 공급이 규제와 절차 지연으로 속도를 내지 못하면서 단기간에 체감할 수 있는 공급 물량이 크게 줄어들었다는 분석이다. 이에 정부는 추가 공급 대책을 내놓겠다고 밝혔지만 용산정비창, 서리풀 지구 재개발을 둘러싸고도 주민, 지자체와의 갈등이 반복되고 있어 공급 대책에 대한 기대 자체가 크지 않은 상황이다.

이재명 정부의 정책 실패 원인도 이런 관점에서 찾을 수 있다. 전문가 15명 중 5명(33.3%)는 ‘공공 주도 공급에 대한 과도한 기대’를 정책 실패의 원인으로 꼽았다. 공공 공급에 대한 기대가 커지는 동안 민간 정비사업과 기존 주택 거래가 위축되며 공급 공백이 오히려 확대됐다는 지적이다.

주택 공급이 없는 상황에서 수도권 주택담보대출을 6억원 한도로 제한하고 서울 전역과 경기 12곳을 투기과열지구·조정대상지역·토지거래허가구역 등 3중 규제로 묶는 등 과도한 수요 억제 정책이 나타나면서 기존 주택의 매물 출회를 통한 공급마저 옥죄고 있다는 비판이다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “수요층과 지역 특성을 고려하지 않은 무차별 규제가 정책 신뢰 저하를 불러왔다”고 지적했다.

전문가들은 이러한 공급 부족이 단기간에 해소되기 어렵다는 점에서 기존 주택 재고를 활용할 필요가 있다고 분석했다. 공공 주도 공급은 속도와 물량 모두 한계가 있는 반면, 재건축·재개발을 통한 민간 정비사업은 입지 경쟁력이 검증된 지역에서 상대적으로 빠르게 공급을 늘릴 수 있는 수단이라는 설명이다. 특히 서울 도심의 경우 신규 택지 확보가 제한적인 만큼 정비사업 활성화 없이는 공급 공백을 메우기 어렵다는 지적이 나온다.

송승현 도시와경제 대표는 “주택 공급이 위축된 상황에서 입주 물량이 감소하면 수급 불균형이 생길 수밖에 없다”며 “규제 피로감 속에 매도자는 버티고 매수자는 관망하다가 불안 심리에 뒤늦게 유입되면서 선호지 중심의 가격 상승 현상이 심화할 가능성이 크다”고 내다봤다.

◇정책 수정 1순위 세제 개편…민간 공급 늘려야

전문가들은 현 정부의 대출 규제 역시 집값 안정에 실질적인 효과를 내지 못했다고 봤다. ‘고강도 대출 규제가 집값을 억제했느냐’는 질문에 응답자의 64.3%(9명)가 ‘아니다’라고 답했다. 거래량만 줄었을 뿐 가격을 누르지는 못했고 오히려 현금 여력이 있는 수요자 중심으로 시장이 재편되면서 집값의 하방 경직성이 커졌다는 분석이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “과거 문재인 정부 시기에는 규제 강도에 따라 집값이 오를지 내릴지를 두고 논쟁이 있었지만, 현재는 서울 집값의 중장기 방향성에 대한 논쟁 자체가 사라진 상황”이라며 “이런 환경에서 수요 억제를 목표로 대출 규제를 강화할 경우 향후 규제 완화 가능성을 고려한 선제적 매수 심리를 오히려 자극할 수 있다”고 말했다.

이에 전문가들은 남은 임기 동안 정부가 반드시 수정해야 할 정책 1순위(6명·40%)로 다주택자 양도소득세 중과 완화, 보유세 강화 등의 세제 개편이 필요하다고 지적했다. ‘세제 정책이 똘똘한 한 채 현상을 강화시켰냐’는 질문에 응답자의 86.7%(13명)가 ‘그렇다’고 답했다.

다주택자 양도소득세 중과 시행이 내년 5월로 미뤄졌으나, 중과 재개를 둘러싼 정책 불확실성이 거래 위축과 매물 잠김을 키웠다는 분석이 나온다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “다주택자에 대한 과도한 과세 부담이 1주택자의 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 강화했고 서울 부동산 선호와 상급지 갈아타기 수요를 자극하는 요인으로 작용했다”고 설명했다. 이어 주택 공급 활성화를 위한 ‘재건축·재개발 규제 완화’(5명·33.3%)를 2순위로 꼽았다. 정부가 공공주도로 주택을 공급하기보다 정비사업을 통한 민간의 주택 공급에 초점을 맞출 필요가 있다는 지적이다.

전문가들 대부분은 집값 안정의 해법으로 지금과 같은 수요 억제보다는 거래를 활성화하는 데 초점을 맞출 필요가 있다고 강조했다. 단기적으로는 재건축·재개발 규제를 완화해 도심 내 공급을 복원하고 중장기적으로는 세제 개편을 통해 매물 출회를 유도하는 등 시장의 유통 기능을 정상화해야 한다는 설명이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “규제 정책만으로는 집값을 통제하는 데 한계가 있다”며 “신규 주택 공급이 단기간에 늘어나기 어려운 만큼, 양도세·보유세 등 세제 규제를 완화해 기존 주택 매물이 시장에서 순환될 수 있도록 정책 방향을 보완할 필요가 있다”고 제언했다.