[이데일리 이다원 기자] 2026년 주택시장은 공급 물량 감소와 임대료 상승에 따른 무주택자의 시장 진입 장벽이 한층 높아질 것으로 점쳐진다. 전문가들은 내집 마련의 현실적 대안으로 ‘3기 신도시 등 공공분양 청약’을 추천했다.

이데일리가 이달 24일부터 29일까지 부동산 연구기관 연구원과 학계, 시장 전문가 15명을 상대로 조사한 결과 14명이 정부의 규제가 전세 공급을 위축시켰다고 진단했다. 실거주 의무와 대출 규제 등이 시장의 매물 순환을 방해하는 ‘병목 현상’을 일으키고 있다는 분석이다.

권대중 한성대 일반대학원 경제·부동산학과 석좌교수는 “전세 수요가 매매로 이동한 뒤 해당 주택이 다시 매물로 나와야 하지만, 대출 규제와 토지거래허가제 등의 규제로 거래가 제한되면서 매물이 나오지 못해 매물 부족이 심화하고 있다”며 “토허제 실거주 의무로 투기 수요는 차단됐지만, 매매와 임대 모두 막히며 전월세 시장이 경직되고 있다”고 말했다.

규제가 ‘전세의 월세화’에 가속력을 붙였다는 분석도 나온다. 송승현 도시와경제 대표는 “전세의 월세화가 가속화된 근본적 이유는 금리 상승과 규제 변화로 전세의 경제성이 크게 약화했기 때문”이라며 “집주인은 전세보증금 운용 수익이 줄어든 반면 주택 보유·대출 부담은 커졌고, 이를 보전하기 위해 월세 선호가 강해졌다”고 말했다. 이어 “전세대출 규제로 세입자의 전세 수요도 줄면서 월세 전환이 일시적 현상이 아니라 구조적 변화로 자리 잡고 있다”고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원 또한 “금리·대출 환경 속에서 대출 의존도가 높은 수요층은 수도권 외곽으로도 이동하지 못한 채 관망 상태에 머물면서 임대차 시장의 정체를 심화시키고 있다”고 분석했다.

‘전세’가 주거 사다리로서 역할을 못하면서 무주택자의 내 집 마련은 더욱 어려워지고 있다. 그러나 집값 상승세가 이어질 가능성이 높기 때문에 내 집을 마련할 기회를 신속히 포착하는 것이 어느 때보다 중요해졌다는 평가다.

설문에 참여한 전문가 15명 중 7명은 가장 추천하는 전략으로 ‘3기 신도시 등 공공분양 청약’을 꼽았다. 상대적으로 저렴한 분양가로 서울 인근에 내 집을 마련할 수 있는 가장 현실적인 대안이라는 평가다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “(3기 신도시 청약은) 비교적 합리적인 분양가를 통해 내 집 마련이 가능한 방법”이라고 평가했다. 심형석 에스테이트클라우드 연구소장은 “3기 신도시는 가성비가 높은 내 집 마련 방법”이라면서도 “고양 창릉, 하남 교산 정도만 관심을 가지는 것이 좋다”고 말했다.

자산 여력이 있다면 ‘서울 핵심지 신축 및 분양권 선점’이 최선책이라는 의견(5명)도 다수 제시됐다. 양지영 신한은행 프리미어패스파인더 전문위원은 “인프라, 공급 부족 등으로 서울 핵심 지역 쏠림 현상은 앞으로 더 심화해 초양극화 현상이 나타날 것”이라며 “현금 자금 마련이 된다면 서울 내 핵심지역 진입은 빠르면 빠를수록 좋다”고 말했다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수 또한 “서울 핵심 지역에 아파트 공급부족이 이어지고 미래가치에 대한 기대감이 커질 것”이라고 내다봤다.

전문가들은 무주택 수요자에게 무엇보다 중요한 것은 ‘자금계획’이라는 데 입을 모았다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “대출력보다 자금력”이라며 자금 계획이 최우선으로 고려해야 한다고 강조했다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 “자금계획이 서 있는 실수요자는 가격이 떨어지기를 기다리다가 매수 시점을 실기하지 말고, 상반기 중으로 하루 빨리 내 집 마련하는 것이 유리해 보인다”고 전했다.