매매와 전세가 동반 위축된 자리는 월세가 빠르게 대체하며 서울 월세 거래 비중은 64%를 넘어섰고, 지방을 중심으로는 준공 후 미분양이 3만가구에 육박하며 악성 적체 리스크가 고조되고 있다.
11월 전국주택거래현황. (사진=국토교통부)
31일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 11월 주택통계’에 따르면 11월 서울 주택 분양 실적은 0가구로 집계됐다. 전년 동월 5506가구가 분양된 것과 비교하면 신규 공급이 사실상 멈춘 셈이다. 1~11월 서울 누적 분양 실적 또한 1만 2219가구에 그쳐 전년 동기(2만 6084가구) 대비 53.2% 감소했다.
11월 수도권 전체 분양은 1만 8225가구로 전년 동월 대비 2.2% 줄었으며, 비수도권은 9205가구로 14.1% 감소했다. 누적 기준으로는 수도권이 8% 감소한 10만 8640가구, 비수도권이 21.4% 줄어든 7만 3554가구를 각각 기록했다.
거래 시장의 위축도 두드러졌다. 11월 서울 주택 거래량은 7570건으로 전월 대비 51.3% 줄었고, 이 중 아파트 매매 거래가 4395건으로 전월(1만 1041건) 대비 60.2% 감소했다. 수도권 전체 매매 거래도 2만 7697건으로 한 달 전보다 30.1% 줄었다. 수도권 아파트 거래량은 2만 772건으로 33.5% 감소했다.
11월 주택 매매 거래는 6만 1407건으로 전월 대비 11.9% 감소했다. 비수도권이 전월 대비 12.1% 늘어난 3만 3710건의 거래량을 기록한 것이다.
임대차 시장은 월세 선호 현상이 뚜렷하다. 11월 전국 전월세 거래는 20만 8002건으로 전월 대비 4.1% 늘었으나, 전세(7만 5621건)는 작년 같은 기간 대비 5.3% 줄었다.
서울의 11월 전월세 거래량은 6만 891건으로 전월 대비 2.3% 늘었다. 이 중 전세가 2만 2333건으로 전년 동월 대비 0.3% 감소한 반면, 월세는 3만 8558건으로 11% 증가했다. 이에 따라 올해 1~11월 서울 월세 거래량 비중은 64.1%에 달해 전년 동기 대비 4%포인트 상승했다. 전국 누적 월세 비중 역시 62.7%로 전년 대비 5.3%포인트 늘었다.
수도권 11월 전월세 거래량은 1만 8957건으로 전월 대비 3.9% 증가했다. 이 중 전세는 5만 1491건으로 전년 동월 대비 3% 감소했으나, 월세는 8만 7466건으로 17.6% 급증했다. 비수도권 전월세 거래는 6만 9045건으로 4.5% 늘었다.
◇ 인허가 늘었지만 공급 요원…지방 악성 미분양 3만가구 육박
공급 지표를 보면 인허가는 늘었지만 실제 공급으로 이어지는 단계가 둔화했다. 서울의 11월 인허가는 3517가구로 전년 동월(6559가구) 대비 46.4% 급감했다. 반면 11월 수도권 인허가는 1만 5434가구로 전년 동월 대비 17.2% 증가했고, 누적 실적(14만 627가구)은 전년 동기 대비 22.8% 늘었다. 비수도권 역시 11월 인허가(1만 5247가구)와 누적 실적(13만 6418가구)이 각각 전년 대비 15.8%, 15.4% 감소했다.
착공 실적의 경우 11월 수도권은 1만 4571가구로 전년 동월 대비 33.3% 증가했으나 누적 실적은 5.1% 감소했다. 특히 서울은 11월 착공(3276가구)이 15.6%, 누적 착공(2만 2069가구)이 1.7% 줄어드는 등 전반적인 부진을 면치 못했다. 비수도권은 11월 착공이 5341가구로 전년 동월 대비 51.9% 급감했다.
준공 실적 또한 감소세가 뚜렷했다. 11월 수도권 준공은 1만 4832가구로 전년 동월 대비 39.0% 줄었으며, 비수도권은 7972가구로 62.1% 각각 급감했다. 다만 서울은 11월 누적 준공 실적이 5만 1457가구를 기록하며 전년 동기 대비 46.2% 증가한 것으로 나타났다.
11월 말 기준 전국의 미분양 주택은 6만 8794가구로 전월(6만 9,069가구) 대비 0.4% 소폭 감소했다. 그러나 ‘악성 미분양’인 준공 후 미분양은 2만 9166가구를 기록해 전월 대비 3.9% 증가했다.
지역별로는 수도권 미분양이 1만 6535가구(준공 후 4351가구)였으며, 비수도권은 5만 2259가구(준공 후 2만 4815가구)로 나타나 지방의 준공 후 미분양 리스크가 여전히 높은 것으로 확인됐다.
