오세훈 서울시장이 지난 19일 서울 관악구 신림7구역 재개발사업 대상지를 찾아 현장을 점검, 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)
특히 이번 조사 대상 43곳 중 대출규제를 적용받지 않는 곳은 시행일 전 관리처분인가가 끝난 3곳과 주택도시보증공사(HUG) 이주비 융자를 승인받은 1곳을 제외한 39곳 모두 규제 영향권에 놓였다. 재개발·재건축이 24곳(계획 가구 수 2만 6200호), 모아주택 등 소규모정비사업이 15곳(계획 가구 수 4400가구)이다.
조합들은 대출 규제로 인해 이주비가 턱없이 부족해지자 시공사 보증을 통한 제2금융권 추가 대출을 검토하고 있다. 다만 해당 대출은 금리가 워낙 높아 막대한 이자 부담이 따른다. 이로 인해 조합 내 갈등이 벌어지고 있는 것이 현 상황이다. 이주비가 부족한 주민들이 사업을 미루자고 주장하고 있기 때문이다.
유형별로 살펴보면 이주비용이 증가한 곳이 8곳(5900호)이다. 시공사로부터 고금리이지만 추가 이주비 조달이 가능한 곳으로 주로 강남권 등 대규모 정비사업지다. 23곳(2만 2100호)은 시공사로부터 추가 이주비 조달이 불확실한 곳으로 강북권 등 중·소규모 정비사업장이다. 사업중단위기에 처한 곳은 4곳(1900호)로 시공사로부터 조금 조달 자체가 불가능한 모아주택 등 소규모 정비사업지다.
서울시는 대출 규제로 인해 강남권과 강북권의 격차가 더욱 커질 것으로 분석했다. 사업성이 높은 강남권의 경우 추가 이주비 조달이 가능하지만 강북권 다수는 추가 이주비 조달이 불가능하거나 불확실하기 때문이다. 강남권 등 대규모 정비사업장은 기본 이주비보다 약 1~2% 금리가 높더라도 대형 시공사를 통한 조달이 가능하지만 중·소규모 사업장은 기본 이주비보다 3~4% 이상 높은 고금리를 감수해야 한다는 게 서울시의 설명이다.
실제로 중랑구 면목동의 한 모아타운 구역은 4개 조합 811명 중 1주택자 515명, 2주택자 이상 296명으로 구성돼 있다. 시공사는 신용도 하락 우려 등을 이유로 조합에 지급 보증 불가 입장을 통보하며 사업 자체가 멈춰버리게 됐다.
서울시는 지난 22일 국토교통부와 실무협의체에서 이주비 대출을 일반 주택담보대출과 분리해 LTV 70% 적용을 요청했다. 이어 이날 대출 규제를 적용받은 정비사업지 피해 현황을 국토부에 제출했다. 또 이주비 대출은 단순 가계대출이 아니라 주택 공급을 위한 필수 사업비용으로 인식, 정책적 전환을 강조하기도 했다.
최진석 서울시 주택실장은 “이주비 대출은 단순 가계대출이 아닌 주택공급을 위한 필수 ‘사업비용’으로 인식하고 정책적 패러다임을 시급히 전환해야 한다”며 “예정된 주택공급 일정에 차질이 발생하는 현재의 상황이 속히 개선돼야 한다고 보고 있으며 시민의 주거 안정과 정비사업 정상화를 이끌어내기 위해 모든 행정력을 집중하겠다”고 강조했다.
