[이데일리 김형환 기자] 지난 1월 민간도심복합개발사업과 관련한 서울시 조례가 통과하며 정비업계에서 많은 관심을 받고 있다. 역대 다른 정비사업과 비교해도 높은 사업성과 빠른 속도를 가지고 있기 때문이다. 이를 두고 신속통합기획, 역세권 장기전세주택 사업 등을 운영 중인 서울시의 고민이 깊어지는 모양새다.

1일 서울시에 따르면 시는 지난 1월 ‘서울시 도심복합개발 지원에 관한 조례’를 제정하고 세부 시행규칙을 마련하고 있다. 세부 시행규칙을 마련한 뒤 오는 6월부터 후보지 공모 등 본격적인 시행절차에 들어설 전망이다.

도심복합개발사업은 기존 내부 갈등이나 사업성 부족 등으로 사업이 지지부진했던 노후 저층주거지를 대상으로 동의율은 낮추고 용적률을 획기적으로 높여 사업 속도를 붙이게 하는 사업이다. 2021년 문재인 정부 당시 도입된 제도는 공공이 주도하는 방식이었다. 다만 공공에 대한 사업지의 반감이 커 사업이 제대로 진행되지 않자 지난해 2월 ‘도심복합개발 지원법’이 시행되며 민간에게도 길이 열렸다.

민간 도심복합개발사업은 기존 공공주도 도심복합사업과 달리 민간이 직접 시행한다. 동의율은 주민 3분의 2, 토지 2분의 1 이상으로 기존 재개발·재건축보다 낮다. 해당 사업은 성장거점형과 주거중심형으로 나뉘는데 성장거점형은 환승 역세권 등 500m 이내에서 비주거 용도 50% 이상 확보할 경우 용적률을 최대 1300%까지 완화해주는 방식이다. 서울시는 전날 ‘성장거점형 도심복합개발’을 통해 2031년까지 35곳의 사업지를 발굴하겠다는 계획을 발표하기도 했다.

주거중심형은 역세권 반경 500m 이내 또는 준공업지에서 진행되는 사업으로 사업 면적 2만~6만㎡ 사업지로 전체 건축물 노후도 60% 이상, 공동주택단지 면적 1만㎡ 이하일 경우 가능하다. 준주거지역의 경우 용적률을 법적 상한 1.4배까지 완화한다. 기존 500%에서 700%까지 올려줄 수 있는 것이다. 늘어난 용적률 절반을 공공분양 또는 임대주택을 지어야 하지만 ‘역대급 혜택’으로 평가된다.

이를 두고 서울시가 추진 중인 신속통합기획과 비교해 훨씬 혜택이 크다는 평가가 시장에서 나온다. 주거중심형 민복의 경우 준주거지역 기준 신속통합기획 용적률(최대 500%)과 비교해 최대 700%로 훨씬 높다. 게다가 신속통합기획의 가장 큰 장점인 통합심의 역시 가능해 사업 속도에서도 큰 차이가 없다. 심형석 법무법인 조율 수석전문위원은 “현재로서는 민복이 가장 사업성이 높은 사업”이라며 “세부적인 운영 기준 등이 마련되지 않았지만 민복을 선택하는 사업이 늘어날 가능성이 있다”고 강조했다.

이에 도시정비를 앞둔 정비사업지들의 고심이 깊어지고 있다. 중곡1동을 비롯해 제기동, 효창동, 용문동, 사당동, 양평동, 삼전동 등에서 민복을 추진하려는 움직임이 이어지고 있다. 민복을 추진 중인 한 주민은 “아직 시행규칙이 나오지 않았지만 민복이 우리 지역에서 가장 유리한 사업은 분명하다”며 “분담금 부담이 큰 상황에서 민복이 이뤄진다면 우리 지역도 사업이 진행될 수 있을 것”이라고 설명했다.

이를 두고 서울시는 시행규칙 및 운영기준 마련에 나서고 있다. 신속통합기획 등 기존 사업과의 형평성을 고려해 규칙과 기준을 마련하겠다는 게 서울시의 설명이다. 서울시 관계자는 “용적률의 1.4배의 경우 최대치고 공공기여 수준 등도 결정할 필요가 있기 때문에 운영기준과 시행규칙을 통해 적정한 수준을 맞출 것”이라며 “이르면 6월까지 타 사업과의 형평성을 고려해 기준과 규칙을 마련할 것”이라고 부연했다.