규모별 물류창고 공실률 그래프. (사진=알스퀘어)
리포트에 따르면 물류창고 시장은 창고 구조와 임차인 업종에 따라 수요가 쏠리는 방식으로 재편 중이다. 지난해 1분기를 기점으로 상온·저온 물류창고 공실률은 모두 하락세로 전환하며 시장 회복 국면에 접어들었다.
다만 창고 규모별로 공실률 격차가 나타났다. 2025년 4분기 기준 대형 물류창고는 상대적으로 높은 공실률을 보였고, 소형과 초대형 창고는 낮은 수준을 유지했다. 규모에 따른 일관된 흐름보다 특정 유형 자산으로 수요가 집중되는 양상이 확인됐다.
이 같은 차이를 만드는 핵심 요인은 ‘창고 면적 비중’으로 나타났다. 국내 물류창고의 연면적 대비 순수 창고 면적 비중은 2016년 평균 95%에서 2025년 평균 67%로 감소했다. 공용 공간과 접안 시설, 차량 동선 확보를 위한 면적이 늘어나면서 실제 보관 면적 비중이 줄어든 영향이다.
이에 따라 공실률 격차도 확대됐다. 창고 면적 비중이 90% 이상인 경우 공실률은 약 12% 수준에 그쳤지만, 60% 미만인 경우 공실률은 약 42%로 약 3배 높았다. 단순 면적 규모보다 배송 회전율과 운영 효율이 임차 경쟁력을 좌우하는 기준으로 자리 잡았다는 분석이다.
공급 측면에서도 변화가 나타났다. 2024년까지 이어진 대규모 신규 공급은 2025년 들어 급감했다. 비주거용 공사비가 역대 최고 수준으로 상승하면서 신규 개발 여건이 악화된 영향이다. 이에 따라 시장은 신규 공급보다 기존 완공 자산 중 경쟁력이 검증된 물류창고 중심으로 재편되는 흐름을 보였다.
안태진 알스퀘어 리서치센터 연구원은 “물류창고 시장 수요가 선별적으로 유입되면서 입지에 더해 물리적 경쟁력까지 갖춘 자산이 우위를 점하는 구조가 굳어지고 있다”며 “공실 리스크를 낮출 수 있는 구조 설계, 회전 효율, 품목 적합성까지 함께 고려한 운용 방식이 시장 경쟁력을 결정짓는 핵심 요소가 될 것”이라고 말했다.
