[이데일리 이다원 기자] 글로벌 공급망이 동남아로 재편되면서 베트남은 지난 몇 년간 우리 기업들에 ‘기회의 땅’이었다. 하지만 2026년 현재, 현장의 숫자는 냉정한 현실을 보여준다. 이제 베트남은 단순히 발만 담그면 돈이 되는 시장이 아니다. 철저하게 데이터로 무장한 자만이 살아남는 ‘정교한 체스판’으로 변했다.

알스퀘어베트남이 내놓은 ‘2025년 4분기 리포트: 하이퐁은 오르고, 다낭은 꺾였다’를 보면, 현지 부동산 지형도는 크게 세 갈래의 변화를 보인다.

◇공급 부담과 핵심지 불패 공존하는 오피스 시장

베트남의 양대 중심지인 호찌민과 하노이의 오피스 시장에서는 ‘공급의 저주’와 ‘핵심지의 불패’라는 양면성을 목격할 수 있다.

호찌민에서는 신흥 업무지구인 2군 투티엠을 중심으로 질적 성장이 이어지고 있다. ‘더 메트’, ‘더 홀마크’ 같은 신축 A급 오피스들이 빠르게 공실을 채우며 임대료를 전년 대비 3.1% 끌어올렸고, 한국 기업이 전통적으로 선호하는 7군 역시 2.5% 상승하며 건재함을 과시했다.



반면 하노이는 동네마다 성적표가 극명하게 갈린다. 남뚜리엠은 2.7% 올랐지만, 박뚜리엠은 임대료가 오히려 1.7% 하락했다. 이유는 간단하다. 가용 면적이 350% 이상 증가하면서 시장이 이를 미처 소화하지 못해서다.

결국 오피스 시장이 이제 ‘도시 전체’가 아니라 정확한 ‘번지수’를 보고 들어가야 하는 시대가 되었음을 알리는 것이다.

◇산업용 부동산 ‘북부 집중’ 가속

이번 리포트에서 가장 뜨거운 숫자는 북부 산업 벨트에서 터져 나왔다. 글로벌 제조 거점이 북부로 쏠리면서 공장과 창고 부지 가격이 천정부지로 치솟고 있다.

북부 항구 도시 하이퐁은 11.7%라는 상승률을 기록했고 하남(11.3%)과 하이즈엉(10.5%) 등 주요 거점들도 일제히 두자릿수 상승률을 기록했다. 글로벌 기업들이 물류 효율을 극대화하기 위해 북부 거점을 선점하려는 ‘토지 전쟁’이 벌어지고 있다는 증거다.

다만 지역별 편차도 존재한다. 베트남 중부 꽝남은 16.9% 급등하며 깜짝 실적을 냈다. 그러나 관광지인 다낭은 4.5% 하락하며 고전했다. 남부 역시 외곽 지역인 빈푹(11.2%) 위주로 산업 지형이 팽창하고 있다.

◇‘감’ 아닌 ‘데이터’로 판단하는 시장

지금의 베트남은 ‘데이터 없이는 생존할 수 없는 곳 ’이다. 직접 발로 뛰며 얻은 생생한 숫자가 곧 기업의 수익률로 직결되는 냉정한 시장이라는 뜻이다.

과거의 베트남이 ‘성장성’이라는 막연한 안갯속이었다면 지금은 수익률과 공실률, 그리고 공급 추이라는 명확한 지표 위에 서 있다. 하이퐁의 두자릿수 상승과 하노이 일부 지역의 하락은 우리에게 똑같은 메시지를 던진다.

베트남 진출을 꿈꾸는 기업이라면 이제 지도 위의 점이 아니라 그 점 아래에 숨겨진 방대한 데이터의 흐름을 읽어야 한다. 숫자는 거짓말을 하지 않는다. 준비된 자에게 베트남은 여전히 매력적인 기회의 땅이다.