서울 시내 아파트 전경. (사진=이데일리 이영훈 기자)
이 대통령이 정조준한 대상은 ‘비거주 1주택자’다. 이 대통령은 “실거주용 등 정당한 사유가 없는 투자·투기용 부동산의 보유 부담을 선진국 수준으로 강화해 ‘버티면 손실’이라는 신호를 줘야 한다”며 실거주하지 않는 주택을 공제 대상에서 완전히 배제하겠다는 의지를 분명히 했다.
장특공제는 주택을 일정 기간 이상 보유한 경우 양도소득세 과세 대상이 되는 양도차익 일부를 공제해 세 부담을 낮춰주는 제도다. 1주택자의 경우 12억원까지는 비과세가 적용되며, 이를 초과한 부분의 양도차익에 대해 장특공제가 적용된다.
현행 제도는 1가구 1주택자의 경우 보유 기간과 거주 기간을 따로 계산해 공제율을 적용한다. 10년을 채우면 보유 40%, 거주 40%를 합쳐 최대 80%까지 양도차익을 공제받을 수 있다. 예를 들어 양도차익이 10억원인 경우 10년간 실거주했다면 과세 대상 차익이 크게 줄어 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)이 약 1억 2000만원 수준으로 낮아진다. 반면 실거주하지 않았다면 공제 폭이 줄어 과세표준이 약 4억 8000만원까지 늘어난다. 실거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라지는 구조다. 장특공제가 단계적 폐지된다면 세 부담이 이보다 더 크게 늘어난다.
◇시장 위축 우려 확산…“매물 잠기고 전세 줄 것”
전문가들은 장특공제 축소 또는 폐지가 거래 위축으로 이어질 가능성을 우려했다. 서울 등 주요 지역의 비거주 1주택자는 주거 상향 이동 과정에 있는 경우가 많다. ‘갈아타기’나 ‘임대 후 재진입’ 등 생애 주기에 따른 주거 이동을 투기로 간주해 세금을 늘리면 집주인들이 매도를 포기하고 자녀에게 물려주거나 본인이 직접 들어가 사는 ‘매물 잠김’ 현상이 심화할 수밖에 없다는 것이다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 “1주택자라도 내 집만 오른 것이 아니라 다른 주택도 함께 상승하는 구조이기 때문에 매각 가격을 유지하지 못하면 더 낮은 입지로 이동해야 하는 문제가 발생한다”며 “자가 가구는 자본차익 실현보다 주거 이동 목적이 큰 경우가 많아, 일정 기간 내 다른 주택을 구입하면 양도세를 면제해주는 구조가 일반적”이라고 덧붙였다.
김인만 김인만부동산경제연구소 소장도 “장특공제는 보유세 부담을 보완하는 기능도 하는데 이를 축소하면 매도보다 보유를 선택하는 집주인이 늘 수 있다”며 “세 부담 때문에 매도 대신 증여나 장기 보유로 대응하는 흐름이 나타날 가능성이 있다”고 했다.
전월세 시장은 더 큰 타격을 입을 수 있다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “비거주 1주택자는 사실상 장기 임대 공급자 역할을 하는 경우가 많다”며 “장특공제 축소로 실거주 전환이 늘어나면 전·월세 공급이 줄어들 수 있고 매매시장뿐 아니라 임대차 시장까지 동시에 위축될 가능성이 있다”고 말했다.
전문가들은 장특공제 조정과 함께 세제 전반을 균형 있게 손볼 필요가 있다고 지적한다. 김인만 소장은 “장특공제 혜택이 과하다고 판단해 손질한다면 보유세 기준을 취득가 중심으로 조정하고 보유세를 양도세 필요경비로 인정하는 등 전반적인 세제 균형을 맞출 필요가 있다”며 “양도세 비과세 요건과 누진세율 구간도 물가 상승에 맞춰 조정해야 한다”고 말했다.
이창무 교수도 “실거주 위주로만 정책을 설계하는 것이 반드시 바람직하다고 보기는 어렵다”며 “양도세 부담이 큰 구조에서는 거래 비용이 높아 주택을 보유한 상태에서 임대 후 재진입하는 선택이 합리적으로 작동할 수 있다”고 말했다.
