[이데일리TV 유은길 경제전문 기자] 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 시점이 다가오면서 부동산 시장에 전운이 감돌고 있다. 강남권에서는 세제 혜택을 받으려는 막바지 급매물이 시장 가격을 끌어내리는 반면, 임대차 시장은 물량 잠김 현상으로 인해 4년 만에 최악의 ‘전세난’에 직면했다는 분석이 나왔다.

◇ 5월 9일 다가오자 강남권 하락 전환...풍선효과는 수도권 외곽으로

김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 유은길 경제전문기자가 진행하는 ‘어쨌든 경제’ 방송에 출연해. 현재 시장을 “정부 정책이 가격을 내리는 것이 아니라 이동시키는 국면”이라고 진단했다. 실제 서울 아파트 매매 시장은 장기 상승 기록을 이어가고 있지만, 서초·강남·송파 등 강남 3구는 8주째 약세를 보이고 있다. 오는 5월 9일 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 다주택자들이 가격을 낮춘 급매물을 쏟아내고 있기 때문이다.

반면 강북권 중저가 지역과 경기·인천 지역은 서울의 대출 규제와 토지거래허가구역 지정을 피한 실수요자들이 몰리며 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 김 위원은 “다주택자 압박 정책이 강남 집값에는 실질적인 하락 효과를 내고 있지만, 그 수요가 서울 외곽과 인근 경기도 지역으로 전이되고 있다”고 설명했다.

◇ 매물 34% 급감한 전세 시장...2021년 전세대란 재현 조짐

매매 시장과 달리 전월세 시장은 공급 부족으로 인한 가격 폭등세가 뚜렷하다. KB부동산 전세수급지수는 157.7을 기록하며 2021년 이후 최고치를 경신했다. 부동산 플랫폼 아실에 따르면 연초 2만 3천여 건이던 서울 전세 매물은 현재 1만 5천여 건으로 34% 이상 급감했다.

김 위원은 이러한 전세난의 원인으로 ‘공급 절벽’과 ‘매수 심리 위축’을 꼽았다. 고금리 부담에 집을 사지 못한 세입자들이 계약갱신청구권을 적극 활용하면서 기존 매물이 잠겼고, 2026년 서울 아파트 입주 예정 물량이 작년 대비 반토막(48% 감소) 수준으로 줄어들면서 신규 공급마저 차단됐다는 분석이다.

◇ 부자들의 포트폴리오 변화...수익보다 리스크 관리 집중

자산가들의 움직임도 변하고 있다. 과거 부동산을 통해 자산을 불리던 부자들은 최근 고금리 기조와 세금 부담을 피해 부동산 비중을 줄이고 금융자산 비중을 높이는 추세다.

김 위원은 “현장에서는 크게 세 가지 흐름이 감지된다”며 “다주택을 정리해 강남 핵심지 1주택으로 갈아타거나, 상업용 부동산·금융자산으로 이동, 혹은 증여를 택하는 경우”라고 전했다. 자산의 ‘양’보다는 ‘질’을 높이는 방향으로 재편이 이뤄지고 있다는 의미다.

◇ 하반기 전세가 매매가 밀어 올릴 것...급매물 선별 매수 유효

향후 전망에 대해 김 위원은 5월 이후 급매물이 소진되면 시장이 소폭 반등할 가능성이 크다고 내다봤다. 특히 하반기 기준금리 인하가 현실화될 경우, 불안한 전세 가격이 매매 가격을 끌어올리는 전통적인 상승 메커니즘이 작동할 수 있다고 분석했다.

실수요자들을 향해서는 “무리한 영끌은 지양하되, 실거주 목적으로 시세보다 5~10% 저렴한 급매물이 나온다면 적극적으로 검토할 시점”이라고 조언했다.

아울러 정부를 향해서는 “다주택자 압박이 임대차 시장 위축이라는 부작용을 낳고 있다”며 “비아파트 공급 활성화와 민간 임대 공급을 유인할 실질적인 인센티브 등 지역 맞춤형 정책이 시급하다”고 제언했다.

‘어쨌든 경제’는 매주 금요일 오후 4시 이데일리TV와 유튜브를 통해 생방송된다.