공공재개발이 추진 중인 아현1구역 모습. (사진=연합뉴스)
2017년부터 재개발이 추진됐던 아현1구역은 토지 등 소유자 2692명 중 740명(27.5%)이 현금청산 대상자라 극심한 반대로 사업에 속도를 붙이지 못했다. 현금청산 대상은 자신이 소유한 토지 등의 권리가액이 분양받을 최소 주택의 분양가(추정분양가)를 넘지 못하는 경우 포함된다. 전용 14㎡ 30가구를 만들 경우 분양받을 최소 주택 분양가가 크게 낮아지기 때문에 현금청산 대상이 아닌 분양권을 받을 수 있는 조합원이 될 수 있다. 실제로 아현1구역 현금청산 대상자는 기존 740명에서 156명으로 대폭 줄였다.
이를 두고 일각에서는 ‘묘수’라는 평가가 나온다. 재개발로 인해 이른바 ‘둥지 내몰림’을 겪는 원주민을 구하는 동시에 재개발 자체를 진행할 수 있기 때문이다. 전농9구역의 경우 2004년 정비예정구역으로 지정됐지만 토지 등 소유자의 반대로 인해 사업이 지지부진했다. 이후 한국토지주택공사(LH)가 공공재개발을 맡아 전용 15㎡를 도입하며 토지 등 소유자들을 설득해 현재 재개발이 원활하게 진행되고 있다.
이형구 아현1구역 재개발투쟁위원장은 “토지 등 소유자 700여명이 현금청산 대상인데 사업 자체가 진행될 수 없던 상황”이라며 “사업 자체가 진행되지 않는데 전농9구역 사례를 참고해 이러한 방안을 냈고 결국 동의율 70%을 달성할 수 있었다”고 부연했다.
다만 이 같은 ‘최저주거기준’ 도입으로 사업성 자체가 크게 떨어져 원주민들의 부담이 커질 수 있다는 우려도 제기된다. 조합원 수가 크게 늘어날 경우 자연스럽게 일반분양분이 줄어들고 이로 인해 개개인이 부담해야 할 분담금이 늘어나게 된다. 심지어 비례율이 떨어지게 되면 자연스럽게 금융 부담이 커질 수 밖에 없다.
게다가 이른바 ‘물딱지(현금청산대상)’에 들어간 ‘쪼개기 투자’까지 구원하는 수단이 될 수 있다는 비판도 있다. 전농9구역의 경우 재개발 추진 과정에서 기존 구축 건물을 허물고 빌라를 짓어 소유권을 나누는 ‘지분 쪼개기’ 행위가 성행했다. 이후 2~3순위자들의 현금청산 가능성이 제기되자 사업이 지지부진했고 LH 중재로 ‘상생협력기금’ 납부를 통해 분양대상자로 인정해주는 방안이 나오며 사업이 진행될 수 있게 됐다.
정비업계 관계자는 “일부를 구원해준다는 개념도 있지만 재개발이 시급한 곳에 사업이 가능하게 해주는 방안임은 분명하다”며 “위험 부담을 안고 권리산정일 지정 이전에 지분 쪼개기를 하는 것을 규제할 뾰족한 방안은 없다. 물론 서울시와 당국의 최대한의 감시와 대응도 필요하다”고 설명했다.
