[이데일리 김은경 기자] 장기보유특별공제(장특공) 개편 논의가 본격화하면서 부동산 세제 전반의 추가 강화 가능성에 시장의 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 향후 정책 방향이 ‘다주택 규제 강화·실거주 중심 재편’으로 이어질 것으로 보고 “세 부담을 버틸 수 있느냐”가 매수·매도 시 핵심 판단 기준이 될 것이라고 진단했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 22일 서울 중구 KG타워 하모니홀에서 열린 ‘2026 이데일리 부동산 포럼’에서 “요즘 가장 큰 이슈 중 하나가 장특공 폐지 논의”라며 “세제 방향에 따라 부동산 사고팔고의 판단이 완전히 달라질 수밖에 없다”고 말했다.

장특공은 12억원 초과 1주택자에 대해 10년 거주 후 매도 시 양도세를 양도차익의 최대 80%까지 공제하는 제도다. 앞서 이재명 대통령은 지난 18일 X(엑스·옛 트위터)에 장특공제의 단계적 폐지 필요성을 언급하며 “실제 거주하지 않으면서 장기 보유만으로 세금을 깎아주는 것은 투기 조장”이라며 문제를 제기한 바 있다.

김 소장은 장특공 개편 방향에 대해 전면 폐지보다는 실거주 중심 재편 가능성을 제시했다. 김 소장은 “장특공을 전면 폐지하진 않을 것”이라며 “보유가 아니라 장기 거주 중심으로 공제 구조를 바꾸는 방향이 될 가능성이 있다”고 전망했다.

향후 세제 변화의 핵심 변수로는 보유세를 꼽았다. 그는 “공시가격 인상은 시작에 불과하고 공정시장가액비율을 올리는 것은 사실상 기정사실화된 흐름”이라며 “시행령 개정으로 조정할 수 있어 가장 빠르게 세 부담을 높일 수 있는 카드”라고 말했다. 이어 “보유세는 지금이 가장 낮고 앞으로 더 높아질 가능성이 크다”며 “정책 기조에 저항하려면 실제로 버틸 수 있는 자금이 있는지를 냉정하게 따져봐야 한다”고 강조했다.

시장 흐름의 분기점으로는 5월 9일을 지목했다. 김 소장은 “그 전까지는 양도세 중과를 피하려는 매물이 나오면서 거래 기회가 생길 수 있다”면서도 “이후에는 세율이 급격히 높아지면서 팔고 싶어도 못 파는 상황이 되고 매물이 잠길 가능성이 크다”고 내다봤다.

이에 따라 실수요자에게는 단기적인 기회가 될 수 있다는 분석이다. 그는 “5월 9일 이전은 다주택자에게는 매도 기회이고 무주택자에게는 내 집 마련이나 갈아타기 기회”라며 “상급지로 이동하려면 이 시기를 활용하는 것이 필요하다”고 말했다.

다만 시장을 단순히 가격 방향으로 접근하는 것은 위험하다고 경고했다. 김 소장은 “집값이 오르냐 내리냐보다 중요한 것은 세 부담을 감당할 수 있느냐”라며 “잘못 버티면 ‘상처뿐인 상승’이 될 수 있다”고 했다.

전월세 시장에 대한 우려도 함께 제기됐다. 최근 정책이 매물 출회를 유도하는 데 초점이 맞춰진 만큼, 그 이후 임대차 시장에 미칠 영향도 고려해야 한다는 지적이다. 김 소장은 “지금 전월세 시장은 공포를 넘어 지옥으로 갈 가능성이 있다”며 “다주택자 규제로 임대 공급이 줄어드는 구조가 이미 만들어졌고 아직 본격적인 상승은 시작도 안 한 단계”라고 말했다.

이어 “무주택자가 다주택자가 내놓은 매물을 사들이면 전월세 수요가 줄어든다는 논리는 폐쇄경제에서나 가능한 얘기”라며 “현실에서는 신혼부부의 세대 분리, 청년층 상경, 학업·직장 이동 등 신규 임차 수요가 계속 발생하기 때문에 공급이 줄면 전월세 불안은 더 커질 수밖에 없다”고 지적했다. 그러면서 “매물 출회가 끝나고 나면 전세 물건 자체가 줄어들면서 전월세 가격이 매매가를 끌어올리는 흐름이 나타날 수 있다”고 덧붙였다.

끝으로 김 소장은 “정부는 매물 출회를 유도하는 방향으로 계속 정책을 내놓을 것”이라며 “결국 시장에는 실거주 1주택자 중심 구조가 남게 될 가능성이 크다”고 예상했다.