토큰증권(ST)이 부동산 개발 구조의 한계를 보완하고 전세 사기 문제까지 해결하는 금융 인프라가 될 수 있다는 분석이 나왔다. 실물자산을 디지털화해 투자 문턱을 낮추는 데 그치지 않고, 자금 조달 구조 개선과 정보 비대칭 해소를 통해 주거·금융 문제 전반을 해결할 수 있다는 설명이다.

안도걸 더불어민주당 의원은 28일 서울 영등포구 금융투자교육원에서 열린 '공공 STO 모델을 통한 포용적 디지털 경제 구현 및 지속 가능한 디지털자산 산업 육성 토론회'에서 "토큰 증권은 대규모 자본이 필요한 자산도 소액 투자가 가능해 투자 문턱을 크게 낮춘다"고 밝혔다.

이어 "블록체인 기반의 거래 구조를 통해 정보의 투명성을 높이고 시장 신뢰를 강화하는 새로운 금융 인프라"라고 덧붙였다.

그는 프로젝트 파이낸싱(PF)에 의존하는 부동산 개발 시장에 대해 "고금리가 장기화하며 금융 비용이 증가하고 분양가가 올라 국민 주거 부담을 키우고 있다"며 "토큰 증권으로 자금을 조달하면 비용을 낮추고 개발 이익을 국민과 공유할 수 있다"고 강조했다.

김종현 한국핀테크산업협회 회장도 "자본시장·전자증권법 통과로 토큰 증권의 제도권 활용을 위한 기반이 마련됐다"며 "디지털 기술을 바탕으로 자본시장을 어떻게 재설계할지 고민할 시점"이라고 말했다.

이어 "토큰 증권은 공공 자산의 가치를 참여자들이 나눌 수 있다"며 "국민 참여형 개발이익 공유 모델이나 전세대출 적용 등 포용적인 디지털경제를 구현할 수 있다"고 덧붙였다.

이날 발표에선 토큰 증권을 활용한 부동산 사업 모델도 구체적으로 언급됐다. 인호 고려대 블록체인연구소장은 "부동산 개발이익을 토큰 증권으로 쪼개면 국민 누구나 제도권 안에서 (투자에) 참여할 수 있다"며 "기존의 제로섬 구조를 시행사·국민·공공이 이익을 나누는 '포지티브섬' 구조로 바꿀 수 있다"고 설명했다.

그는 "5000원 단위로도 참여할 수 있는 소액 투자 인프라를 구축할 수 있다"며 "재개발 착공 단계에서 토큰 증권을 발행해 공모로 자금을 조달하고, 재개발 건축비 등에 대해 PF를 일부 대체하는 방식으로 금융 구조를 바꿀 수 있다"고 말했다.

이어 "이 경우 에스크로를 통해 자금을 관리하고 스마트 콘트랙트를 통해 분양 완료 시점에 자동 청산되는 구조를 설계할 수 있다"며 "고금리 PF를 저비용 토큰 증권으로 대체하면 시행사의 금융 비용을 최대 44% 절감하고 연 4.5~9.5% 수준의 투자 수익도 기대할 수 있다"고 설명했다.

또 "토큰 증권 보유자에게는 청약 가점과 연계한 인센티브를 부여하는 방안도 가능하다"며 "투자와 실수요를 연결해 참여 유인을 높이고 제도의 안착을 유도할 수 있다"고 덧붙였다.

나아가 "광명·시흥 3기 신도시 사례를 시뮬레이션해 보면 개발이익 일부를 토큰 증권 기반 주거복지 펀드로 환수할 경우 1인당 약 19만 원 수준의 환원이 가능하다"며 "이는 일회성 현금 지원이 아닌 지속 배당 구조"라고 설명했다.

전세 사기 문제 해결 가능성도 제기됐다. 홍승필 한신대 AI·SW 대학 교수는 "전세 사기의 본질은 권리 정보 비공개와 검증 수단 부족에 있다"며 "토큰 증권은 거래와 자금 흐름을 투명하게 기록해 정보 비대칭 문제를 해소할 수 있다"고 말했다.

이어 "등기부등본, 세금 체납 정보, 확정일자 데이터를 연동하고 이를 블록체인에 기록하면 선순위 권리관계를 명확히 파악할 수 있다"며 "스마트 콘트랙트를 통해 특정 조건 발생 시 자동으로 보증금 배분이 이뤄질 수 있다"고 설명했다.

그는 또 "임대인은 전세보증금 반환을 위한 유동성을 확보하고, 임차인은 보증금 리스크를 분산할 수 있다"며 "다수 참여자가 위험을 나누고 수익을 공유하는 메커니즘"이라고 덧붙였다.

다만 규제 샌드박스의 필요성도 강조됐다. 홍 교수는 "규제 샌드박스를 통한 단계적 제도권 편입이 필요하다"고 말했다. 인호 소장도 "법 시행까지 남은 기간 혁신 금융서비스 패스트트랙 등을 활용해 실증 사례를 만들어야 한다"고 강조했다.

또 "국회에는 공공형 토큰 증권 입법과 청약가점 연계 제도 도입을 요청하고, 정부에는 다부처 거버넌스 협의체 구성을 제안한다"고 전했다.

chsn12@news1.kr