[이데일리 김은경 기자] 전월세 시장 불안이 다시 커지는 가운데 개인 임대인 중심의 임대차 구조를 법인 중심 장기 민간임대 체계로 바꿔야 한다는 주장이 제기된다. 전세가격 상승이 매매가격을 끌어올리는 구조가 강화되는 만큼 단기 가격 대책을 넘어 임대공급 구조 자체를 다시 설계해야 한다는 지적이다.

박진백 국토연구원 부연구위원은 현재 임대차 시장 구조 자체가 지나치게 개인 임대인 중심으로 형성돼 있다는 점을 핵심 문제로 꼽았다. 현행 임대차시장은 크게 주택임대차보호법과 민간임대주택특별법 두 체계로 나뉜다. 하지만 실제 시장의 대부분은 주택임대차보호법 영역에 머물러 있다.

이 경우 등록 없이 누구나 임대인이 될 수 있고 임대의무기간이나 보증금 보증 가입 의무도 없다. 임대료 5% 상한 역시 계약갱신청구권 행사 때만 적용되고 신규 계약은 자율이다. 임대인의 재무건전성이나 자격 심사도 없고 등기부등본에도 관련 정보가 표시되지 않는다. 반면 민간임대주택특별법상 등록임대는 보증금 보증 가입과 임대료 상한, 부기등기 의무 등이 적용되지만 시장 전체에서 차지하는 비중은 제한적이다.

결국 지금 시장은 상당 부분 영세 개인 임대인 중심으로 돌아가는 구조라는 설명이다. 문제는 이 구조가 시장 충격에 매우 취약하다는 점이다. 자기자본이 부족한 임대인이 다음 세입자의 보증금으로 기존 세입자 보증금을 돌려주는 구조에 의존하는 경우가 많기 때문이다. 집값이 하락하거나 역전세가 발생하면 보증금 반환 자체가 어려워지고 그 위험은 세입자에게 전가된다. 최근 반복된 전세사기와 보증금 미반환 사고 역시 이런 구조적 취약성이 드러난 사례라는 게 박 부연구위원의 설명이다.

그는 해법으로 공공성을 전제로 한 장기 민간임대 공급 체계 구축을 제시했다. 개인 중심 공급 구조를 점진적으로 줄이고 일정 규모 이상의 자본과 전문성을 갖춘 법인 중심으로 시장 구조를 재편하자는 것이다. 특히 현행 최장 10년 수준인 민간임대 의무기간을 넘어 30년 이상 초장기 임대 유형을 도입할 필요가 있다고 제안했다.

핵심은 단순히 기업형 임대를 늘리는 데 있지 않다. 임대료 인상률 관리와 임차인 보호, 보증금 안전성 확보 등을 등록과 운영의 전제 조건으로 묶어 공공성을 담보해야 한다는 설명이다. 자본금과 전문인력, 재무건전성 등을 갖춘 사업자 중심으로 시장을 재편해 집값 상승에 따른 시세차익보다 안정적인 임대료 수익 중심 구조로 바꿔야 한다는 것이다.

인센티브 역시 단기 매각 차익보다 장기 운영 중심으로 설계해야 한다고 봤다. 취득세·재산세·종합부동산세 감면과 임대료 수익에 대한 법인세 감면, 주택도시기금 저리 융자, 공공택지 우선 공급 등을 통해 장기 보유·운영을 유도하되 양도소득세 감면은 제외해 단기 시세차익 목적의 시장 진입은 차단해야 한다는 설명이다.

주택임대차보호법과 민간임대주택특별법 간 경계 조정 필요성도 제기됐다. 영세 임대를 일시에 금지하기보다는 법인 중심 장기임대 체계로 자연스럽게 흡수되도록 시장 구조를 바꾸고, 주택임대차보호법 영역에 남는 임대에 대해서도 보증금 보증 가입을 단계적으로 의무화해야 한다는 것이다. 일정 규모 이상 임대를 하는 사업자는 민간임대주택특별법 등록을 의무화하고 부기등기 등 정보 공개 의무 역시 확대할 필요가 있다고 제언했다.

박 부연구위원은 “전월세 시장 안정을 위해서는 단순히 가격만 통제하는 방식이 아니라 누가 임대주택을 공급하고 어떻게 보증금을 보호할 것인지까지 함께 설계해야 한다”며 “공공성을 담보한 장기 민간임대 공급 체계로 점진적으로 전환할 필요가 있다”고 했다.