[이데일리 김은경 기자] 주거용 오피스텔을 보유한 사람은 세금을 낼 때는 주택 보유자로 분류될 수 있지만 청약을 신청할 때는 무주택자로 인정된다. 분양권과 조합원 입주권 역시 세금과 청약 제도마다 주택 수 포함 여부와 적용 시점이 달라 같은 자산을 두고도 유주택·무주택 판정이 엇갈릴 수 있다. 주택 수 산정 기준이 제도별로 달라 국민 혼란을 키우고 있다는 지적이 나온다.

17일 주택산업연구원이 발표한 ‘주택수 판정기준 불일치에 관한 연구’에 따르면 주택 수는 청약 자격과 취득·보유·양도 단계의 세 부담을 결정하는 핵심 기준이지만 제도별 산정 방식과 특례 체계가 복잡하게 운영되고 있는 것으로 나타났다.

먼저 상황별로 주택 수를 계산하는 방식부터 다르다. 취득세와 양도세, 청약은 가족이 보유한 주택을 합산해 판단하지만 종합부동산세는 개인별 보유 주택을 기준으로 한다. 가족 범위 역시 취득세와 청약은 주민등록등본상 가족을 기준으로 하지만 양도세는 실제 함께 거주하며 생계를 같이하는 가족까지 포함한다.

주택으로 인정하는 범위도 제도마다 차이가 있다. 대표적인 사례가 분양권이다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권부터 주택 수에 포함하고 양도세는 2021년 1월 1일 이후 취득분부터 포함한다. 청약은 2018년 12월 11일 이후 입주자모집 승인을 신청한 단지의 분양권을 주택으로 본다. 반면 종부세는 분양권을 ‘주택을 취득할 수 있는 권리’로 분류해 주택 수에 포함하지 않는다.

조합원 입주권도 마찬가지다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득분부터 주택 수에 포함하고 양도세 역시 주택 수에 반영한다. 청약은 2018년 12월 11일 이후 관리처분계획인가 또는 사업시행계획인가 신청분부터 유주택으로 본다. 그러나 종부세는 입주권을 주택 수 산정 대상에서 제외한다.

주거용 오피스텔은 제도 간 차이가 가장 뚜렷한 사례다. 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함한다. 종부세와 양도세도 실제 주거용으로 사용하면 주택으로 판단한다. 하지만 청약에서는 오피스텔이 주택법상 준주택으로 분류돼 보유하고 있어도 무주택자로 인정된다.

정부가 다주택 규제와 비아파트 공급 활성화, 지방 미분양 해소 등을 위해 도입한 각종 특례도 기준을 더욱 복잡하게 만들고 있다는 지적이다.

대표적으로 저가주택 특례는 취득세의 경우 수도권 1억원 이하·비수도권 2억원 이하(시가표준액 기준), 종부세는 공시가격 4억원 이하, 양도세는 기준시가 3억원 이하를 적용한다. 같은 저가주택이라도 세목에 따라 가격 기준이 모두 다르다.

신축 소형주택 특례 역시 아파트를 제외한 다가구주택, 연립·다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔 등을 대상으로 전용면적 60㎡ 이하, 수도권 6억원 이하·비수도권 3억원 이하 등의 요건을 적용한다. 취득세와 종부세는 주택 수 제외를 중심으로 운영하는 반면 양도세는 중과 배제와 주택 수 제외를 함께 적용한다.

준공 후 미분양주택과 인구감소지역 주택 역시 세목별 특례 방식과 적용 기간이 달라 일반 수요자가 제도를 이해하기 쉽지 않다는 분석이다.

청약제도 역시 예외 규정이 늘고 있다. 소형주택, 소형·저가주택, 비아파트 등에 대한 무주택 인정 기준이 별도로 존재한다. 2024년 12월 관련 법 개정 이후에는 아파트와 비아파트를 구분해 가격·면적 기준까지 세분화되면서 세제상 주택 수 기준과 청약상 무주택 기준을 혼동할 가능성이 더욱 커졌다는 지적이다.

주산연은 소형·저가주택의 면적·가격·지역 기준 차이가 동일한 주택에 대해서도 서로 다른 판정을 초래할 수 있다고 분석했다. 기준이 복잡해 일반 국민이 자신이 보유한 주택에 어떤 특례가 적용되는지 판단하기 어려운 상황이라는 설명이다.

고예진 주택산업연구원 연구원은 “주택 수는 청약 자격과 세 부담을 결정하는 핵심 기준”이라며 “주택수 판정 기준과 특례 적용 여부를 쉽게 이해하고 예측할 수 있도록 관련 제도를 정비할 필요가 있다”고 제언했다. 이어 “관련 법·제도·데이터가 상호 일관되게 연계할 수 있는 방식도 점검할 필요가 있다”고 덧붙였다.