[이데일리 김은경 기자] 정부가 최근 집값이 급등한 경기 화성 동탄구를 비롯해 구리시, 용인 기흥구 등에 대한 규제지역 지정 검토에 나서면서 시장의 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 규제 시행 시 단기 진정 효과는 기대되지만, 핀셋 규제에 따른 ‘풍선효과’는 불가피할 것으로 보고 있다.

18일 한국부동산원에 따르면 동탄구는 최근 3개월 집값 상승률이 3.85%를 기록하며 조정대상지역과 투기과열지구 지정 정량요건을 모두 충족했다. 구리시(3.53%), 용인 기흥구(2.57%)도 같은 기준을 넘어섰다.

조정대상지역은 직전 3개월 주택가격 상승률이 해당 시·도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과할 경우, 투기과열지구는 1.5배를 초과할 경우 지정 요건을 충족한다.

규제지역으로 지정되면 무주택자의 주택담보대출비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고 유주택자는 사실상 주택담보대출이 금지된다. 토지거래허가구역으로 묶일 경우 2년 실거주 의무가 부과돼 갭투자는 사실상 불가능해진다. 이에 따라 단기적으로는 과열된 투자 수요를 억제하고 집값 상승세를 진정시키는 효과가 기대된다.

문제는 정부가 규제 여부를 검토하는 사이 이미 동탄 집값이 서울 핵심 주거지 수준에 근접했다는 점이다. 동탄역 인근 대표 단지인 동탄역롯데캐슬(84㎡)은 지난 4일 22억2500만원에 거래되며 신고가를 새로 썼다. 불과 4개월 전 같은 면적이 18억8000만원에 거래된 것과 비교하면 3억원 이상 오른 가격이다.

같은 2021년 준공 단지인 서울 마포구 마포프레스티지자이(84㎡)는 지난달 26억8000만원에 거래됐다. 수도권 외곽 신도시 아파트가 서울 핵심지 신축과 같은 20억원대에 거래되는 셈이다.

신고가 거래 이후 현장 분위기도 달라졌다. 동탄역 인근 집주인들은 호가를 올리거나 매물을 거둬들이고 있다. 일부 단지는 최근 실거래가보다 높은 가격에 매물이 다시 나오고 있다.

전문가들은 규제 시행 시 현재와 같은 폭발적인 상승세는 일단 진정될 가능성이 높다고 본다. 대출과 세제 규제가 강화되면 단기 투자 수요와 갭투자 수요가 위축될 수밖에 없어서다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집값 상승 기대심리가 큰 시기에는 규제지역 지정이 곧바로 집값 하락으로 이어지기보다는 수요 둔화 효과를 내게 된다”며 “규제지역으로 지정되면 시장은 일단 진정되는 모습을 보일 가능성이 높다”고 말했다.

다만 규제만으로 상승 압력을 완전히 꺾기는 어렵다는 지적도 있다. 동탄은 반도체 산업 배후 주거지라는 실수요 기반이 있는 데다 직주근접 수요가 강한 지역이기 때문이다. 박 위원은 “동탄 수요층 상당수가 맞벌이 부부인 만큼 직장과 먼 지역으로 쉽게 이동하기는 어렵다”고 설명했다.

풍선효과 가능성도 변수다. 과거 집값 상승 압력이 큰 국면에서 특정 지역을 핀셋 규제로 묶으면 인접 비규제지역으로 수요가 이동하는 현상이 반복됐기 때문이다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “규제지역으로 지정되면 단기적으로는 진정되겠지만 집값 상승 압력이 강한 상황에서는 주변 지역으로 수요가 옮겨갈 가능성도 있다”고 전망했다.