[김예림 법무법인 심목 대표 변호사] 주택이나 상가 임대차에 있어서 임대인과 임차인 사이에 자주 분쟁이 발생하는 사례가 원상회복의무를 둘러싼 부분이다. 임차인은 원칙적으로 임대차목적물을 인도받은 시점의 그 현황대로 임대차목적물을 원상회복하는 것이 원칙이다.

그런데 ‘인도받은 시점의 현황’이라는 것이 상당히 주관적일 수 있다. 통상 상가의 경우에는 임대차기간이 10년을 넘는 사례도 많다. 상가 건물 자체도 이미 많이 노후돼 있어 최초로 임대차목적물을 인도받은 시점에서 그 현황이 크게 달라져있다. 이때 세월 흐름으로 인한 자연스러운 노후로 인한 하자는 임대인이 보수하는 것이 원칙이지만, 임대차계약 종료시 임대인은 임차인에게 이와 같은 하자조차 새 것과 같은 상태로 원상회복하기를 원한다. 그러나 임차인 입장에서는 고의 또는 과실로 임대차목적물을 파손하거나 훼손한 것이 없는 이상 이와 같은 임대인의 요구가 부당하게 느껴질 수밖에 없다.

이런 이유로 임대인과 임차인은 임대차계약이 종료되면 원상회복의 정도를 두고 분쟁을 겪게 된다. 이와 같은 분쟁을 예방하고 분쟁이 발생한다고 하더라도 조기에 간명하게 해결하려면 임대차계약을 체결할 때부터 원상회복에 관한 사항을 임대차계약서에 구체적으로 기재하는 것이 좋다.

임대차계약서에 임차인이 임대차계약 종료시 원상회복을 해야 하는 상태를 사진으로 첨부해 이에 관한 사항을 명확히 정해두면 좋다. 만약 이와 같은 절차를 거치지 못했다고 하더라도, 임차인은 임대차목적물을 인도받은 시점에 즉시 사진과 동영상을 남겨두고, 임대차계약 체결시 미처 확인하지 못한 하자가 발견되면 이에 관한 사진 등을 남겨두고 임대인에게도 알려두는 것이 유리하다. 최초로 임대차목적물을 인도받은 이후 오랜 시간이 지난 후에 통상 그 인도 시점의 현황이 객관적으로 확인되지 않아 임대인과 임차인 사이에 다툼이 발생하기 때문이다.

또 원상회복을 둘러싸고 자주 발생하는 문제로 ‘임차인이 어디까지 원상회복해야 하는가’에 관한 것이다. 원칙적으로는 임대차목적물을 인도 받은 시점의 현황 그대로 임차인이 원상회복 해 임대인에게 돌려줘야 한다. 그러나 임대차계약서에 별도 특약을 기재했다면 임차인은 그에 따라 원상회복의무를 이행해야 한다.

예를 들어 권리금 등을 이전 임차인에게 지급하고 그 시설물이나 인테리어를 모두 이전받은 경우에 별도의 특약이 없다면 임대차목적물 인도시점의 현황대로 임대인에게 반환하면 되지만 통상 임대차계약서에 이전 임차인의 시설물 철거의무 등도 승계하도록 돼 있다.

즉 이처럼 임대차계약서에 별도로 정함에 따라 임차인의 원상회복의무의 범위가 넓어질 수 있는 것이다. 이때 임차인이 시설물 철거의무 등을 부담하지 않으려면 이를 새로운 임차인에게 권리금 계약을 통해 승계하도록 하는 것도 방법이다. 상가임대차보호법에서는 임차인의 권리금 수령 의무에 관한 사항을 규정하고 있고, 정당한 사정 없이 임대인이 임차인의 권리금 수령을 방해할 수 없도록 하고 있다.